이 기사는 2016년 06월 20일 08:50 thebell 에 표출된 기사입니다.

지난 6월 9일 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 현재 1.5%에서 1.25%로 인하했다. 현재 정기 예금금리는 1.5% 중반 정도로 1억 원을 예금하면 세금을 제외하고 월 10만원도 받기 힘든 상황이다. 최근 영업점에 접수되는 수익형부동산 상담은 지난해보다 올해 더욱 많이 증가하고 있다. 기준금리 인하 발표는 고객들의 부동산에 대한 관심을 더욱 증가시킬 것으로 예상된다.

실제 기준금리 인하 당일에도 신한은행 영업점과 신한PWM센터에 예금 등 금융상품과 부동산 포트폴리오 리밸런싱에 대한 문의 전화가 많았다. 예금금리보다 상대적으로 높은 임대수익을 안정적으로 받을 수 있는 수익형 부동산의 자산비중을 늘려야 하는 것 아니냐는 문의가 대부분이었다.

최근 수익형 부동산은 매도자 우위의 시장으로 변하고 있다. 예를 들어 자산가들이 가장 선호하는 강남권 중소형 빌딩 고객들의 기대수익률은 지난해 기준으로 약 5% 수준이었지만 최근에는 3.5~4%만 넘어도 투자 의사를 보이는 고객들이 늘고 있다.

아무리 저금리라고 해도 단순히 투자수익률만 보고 수익형 부동산에 투자하는 것은 조심해야 한다. 현재는 저금리 시대이지만 금리가 오른다면 수익률을 보고 구입한 부동산은 자산 가치가 하락할 가능성이 높기 때문이다. 투자수익률보다 더 중요한 것은 부동산의 미래가치다. 현재는 수익도 안 나오고 허름한 부동산으로 저평가 돼있지만 향후 발전가능성이 높은 지역에 위치하거나 임대차 개선 가능성이 높은 물건들을 발품을 팔아 발굴하고 분석해야 한다.

투자란 미래가치를 보고 시간을 사는 것이라고 볼 수 있다. 최근 가장 핫한 지역인 홍대입구역 근처 연트럴 파크 상권을 살펴보자. 연트럴 파크란 작년 6월 개통된 경의선 숲길공원의 일부 연남동 구간을 뉴욕 센트럴파크에 빗대어 부르는 애칭이다. 이 공원을 중심으로 형성된 연남동 상권을 연트럴 파크 상권이라고 부른다. 연남동상권은 2014년까지만 해도 홍대상권의 번잡함이 싫어 이곳으로 이동한 여행카페 등 테마형 카페, 옛날 분위기의 경양식집, 전통 주점 등이 주로 분포해있는 작은 상권이었다.

그러나 경의선 숲길이 개통되면서 도심 속 공원을 즐기려는 유동인구가 기하급수적으로 늘면서 현재는 서울의 대표적인 상권 중 하나로 부상했다. 현재 경의선숲길과 맞닿아있는 수익형 건물의 가격은 토지기준 3.3㎡당 6000만 원 이상을 호가하고 있다. 가시성이 상대적으로 떨어지는 이면부의 단독주택도 3.3㎡당 3000만~4000만 원에 거래되고 있다.

2014~2015년 초까지만 해도 연트럴 파크와 접한 곳은 펜스에 가려져 있어 유동인구가 거의 없었고 상가보다는 주거용 부동산 위주였다. 그 당시 가격은 토지기준 3.3㎡ 당 4000만 원 내외였고 이면은 3.3㎡당 1500만~2000만 원 수준이었다. 2015년 6월 경의선 공원을 감싸고 있던 펜스가 걷어지기 전까지만 해도 도심 속 공원이 지가상승에 긍정적인 영향을 줄 것이라는 막연한 기대감만이 존재했다.

그러나 공원 개장 이후 기대 이상으로 20~30대 젊은 층 인구가 모여들면서 상가의 매출이 증가했고 덩달아 임대료가 오르면서 부동산 가치가 급격하게 상승한 것이다. 연남동상권의 부동산은 경의선이 복선화되고 숲길공원이 조성된다는 계획이 발표되고 공사가 진행될 때에도 가격이 크게 오르지 않았다. 아무리 호재가 있어도 당장 눈에 보이지 않으면 사람들은 심리적으로 선뜻 투자하지 못하기 때문이다.

현재는 역세권이지만 역세권이 될 지역, 대규모 집객시설이 들어설 지역, 공원이 생길 지역 등을 유심히 지켜보고 투자에 나서야 될 때다. 특히 녹지공원 인근은 조망권과 자연 친화적 환경에 대한 선호도가 점점 높아짐에 따라 부동산 가치가 오를 가능성이 높다. 요즘과 같이 좋은 수익형부동산을 찾기 쉽지 않은 시장에서 연트럴 파크 상권을 벤치마크 삼아 미래가치에 중점을 둔 부동산 투자전략을 수립해보자.

코넬대학교 석사(빌딩경영학)
CFP(국제공인재무설계사)
국토해양부 자산운용전문인력
부동산투자자문 전문인력
現 신한은행 미래설계센터 부동산팀장