이 기사는 2016년 07월 28일 16:01 thebell 에 표출된 기사입니다.

거액자산가를 겨냥한 리테일용 부동산 펀드가 봇물을 이루고 있는 가운데 투자 리스크를 꼼꼼히 따질 필요가 있다는 지적이다. 기관투자자의 전유물로 여겨졌던 상업용 부동산 투자의 기회가 개인들에게까지 넘어온 건 그만한 리스크가 내재해 있다고 보는 것.

전문가들은 상업용 부동산의 수익률 하락을 가장 큰 리스크로 보고 있다. 두자릿수에 달했던 상업용 부동산의 수익률이 최근 7~8% 정도로 크게 하락했다. 최근 설정된 리테일용 부동산펀드의 목표수익률은 이보다 더 낮은 수준이다.

서울 회현동 소재 티마크그랜드호텔명동에 투자하는 하나자산운용의 '하나티마크그랜드종류형부동산투자신탁1호'의 경우 목표수익률(내부수익률 IRR 기준)이 6~7%다. 이는 향후 부동산 매각 차익까지 감안한 것이다. 인사동 아벤트리호텔에 투자하는 '코람코호텔전문투자사모부동산투자신탁제1호' 역시 목표수익률이 연 6%다.

6~7% 수익률은 타 금융상품에 비해 높기는 하지만 과거 상업용부동산에 대한 기대수익률에 비하면 크게 하락했다는 게 업계의 분석이다. 같은 물건이었다면 수년 전에는 두자릿수 수익률도 가능했을 것이라고 보고 있다.

금융권 관계자는 "최근 리테일용으로 나온 부동산펀드의 경우 수수료 비용이 크기도 하지만 전체적으로 상업용 부동산의 수익률이 하락 추세다"고 말했다.

게다가 선순위 론(loan)이 아닌 후순위 내지는 에쿼티(equity)에 투자하는 펀드가 많다는 점도 투자시 감안해야 한다는 조언이다. 물론 해당 부동산 자산이 담보이기는 하지만 에쿼티나 후순위 대출의 경우 최악의 경우 원금 손실 가능성이 있기 때문이다.

또 하나 염두에 둬야할 것은 리테일용으로 확산되고 있다는 점 자체가 부동산 펀드의 리스크 확대 신호일 수도 있다는 점이다. 최근 연기금을 비롯한 법인투자자들이 국내 상업용 부동산 투자에 신중을 기하고 있다는 게 업계 관계자들의 전언이다. 법인들이 투자에 적극적으로 나서지 않자 개인 자금을 끌어 모으는 경향이 있다는 얘기다.

부동산업계 관계자는 "법인 투자 전용 큰 물건의 경우 매매활동이 사실상 정지됐다"며 "기관 투자자들이 신규 투자에 조심스러워하고 있다"고 말했다.

법인 투자자들이 상업용 부동산 투자에 신중한 중요한 이유는 두가지로 압축된다. 첫째는 수익률 하락으로 더 좋은 매물로 갈아타기 위한 전략적 판단에 따른 것이다. 이런 가정이라면 상대적으로 열위에 있는 부동산 매물들이 리테일로 흘러 들어오는 셈이다. 둘째는 부동산 경기 자체를 부정적으로 보고 있는 것이다. 서울 지역 오피스 공실률이 8~9%대로 높아진 상황에서 좀처럼 하락기미를 보이지 않고 있기 때문이다.

서울지역 오피스 환산전세가 및 공실률추이(출처: 교보리얼코)

금융권 관계자는 "리테일용 부동산 펀드 형태로 나오는 소규모 매물 딜에는 법인들이 참가하지 않은 측면도 있지만 리스크 관리 측면에서 법인 물건들이 리테일로 넘어오는 경우가 꽤 있다"고 말했다. 이 관계자는 "게다가 상업용 부동산의 수익률이 많이 떨어졌다는 점에서 리스크를 잘 감안해야 한다"고 덧붙였다.