이 기사는 2016년 10월 28일 17:32 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산개발회사 엠디엠(BBB-, 안정적)이 양호한 분양률을 기록하며 올해 견조한 실적을 올릴 것으로 보인다. 계열 시행사에 대한 지원부담이 확대되고 있는 점은 재무위험을 가중시킬 수 있는 요소다. 올해 유가증권시장에 상장한 한국자산신탁 지배지분이 종합부동산그룹으로서 영업 측면에 강점으로 작용하고 있다.

◇ 올해 우수한 매출 예상, 계열 PF보증 증가세 부담

엠디엠의 매출구성에서 연간 2000억 원 이상에 달하는 분양수익이 가장 큰 비율을 차지한다. 10월 현재 그룹 계열사가 진행중인 개발사업은 11건, 평균 분양률은 94.1%로 우수하다. 지난해 매출액은 3143억 원, 올해 반기 매출은 2153억 원으로 지난해 연간 매출의 절반을 훌쩍 넘겼다. 올해 판교 푸르지오 임대물량이 분양으로 전환되면서 3000억 원 가량의 매출을 달성할 것으로 예상된다. 다만, 2017년 이후 예정된 사업부지를 확보하지 못해 매출 급감 가능성이 있다.


엠디엠 그룹의 주력사는 엠디엠과 엠디엠플러스다. 엠디엠플러스는 2005년 설립된 회사로 주택건설업, 부동산개발을 영위한다. 종속기업으로는 카이트제오호개발전문위탁관리부동산투자회사, 엠디엠월드가 있다. 엠디엠과는 직접적 지분관계가 없지만 엠디엠 그룹 문주현 회장의 2세가 엠디엠플러스 지분 95% 이상을 갖고 있어 실질적 계열사로 판단된다.

엠디엠플러스는 최근 예정사업장 토지매입을 위해 차입금 규모를 확대해 재무상태가 열위하다. 엠디엠은 엠디엠플러스의 개발사업에 신용보강을 제공하고 있다. 지난해 말 기준 PF보증액은 5533억 원이다. 전년 대비 88%포인트 늘었다. 2013년까지 100억 원대 안팎이었던 PF지급보증 규모가 크게 증가한 상황이다. 엠디엠플러스의 실적 변동에 따라 추가 자금유출 가능성이 있다.

◇ 부동산신탁수주 점유율 1위 한자신 지배지분 보유

한국자산신탁에 대한 지배지분은 영업과 재무면에서 엠디엠의 강점으로 작용하고 있다. 엠디엠은 2011년 한국자산신탁을 인수해 종합부동산그룹으로 거듭났다. 한국자산신탁은 지난해 국내 부동산신탁 수주 시장점유율 1위에 올랐다. 한국자산신탁의 1분기 영업수익은 267억 원으로 지난해 대비 42%포인트 증가했다. 한국자산신탁은 지난 7월 유가증권시장 1호 신탁사로 상장했다.

한국신용평가는 엠디엠과 엠디엠플러스 개발사업장의 분양과 입주실적, 개발사업 용지 투자규모를 신용등급 주요 모니터링 요소로 제시했다. 한신평은 엠디엠 계열 시행사 합산 차입금의존도 지표가 20% 이하로 줄어들면 신용등급 상향을 고려할 수 있다고 밝혔다. 반면, 이 지표가 40%를 웃도는 경우 투기등급으로 하향 가능성이 높아진다. 시행사 합산 총차입금은 지난해 3369억 원. 차입금의존도는 26.5%로 전년(총차입금 4171억 원, 차입금의존도 39.1%) 대비 차입부담은 다소 완화됐다.

지난해 말 엠디엠의 연결 기준 단기차입금은 388억 원, 장기차입금은 750억 원 규모다. 차입금은 금융기관을 통한 일반자금대출과 한도대출로 구성돼 있다. 회사채 시장이나 기업어음(CP)을 통해 자금을 조달한 이력이 없다. 최근 한국신용평가에 의뢰해 첫 장기신용등급을 부여받으면서 첫 회사채 발행가능성이 점쳐진다.