이 기사는 2016년 11월 11일 15:44 thebell 에 표출된 기사입니다.

금융위원회와 국토교통부가 리츠(REITS·부동산투자신탁) 활성화 방안을 연달아 내놓고 있다. 당국의 움직임 덕분에 기관투자가 뿐 아니라 개인들도 리츠 시장에 주목하기 시작했다.

하지만 개인투자자 입장에선 투자처가 마땅치 않다. 국내에 상장된 리츠는 4개뿐이며 종류도 다양하지 않다. 리츠를 편입하는 공모펀드도 10개 안팎에 불과하다. 리츠 투자에 '갈증'을 느끼는 투자자들이 우후죽순 생겨나는 이유다.

신중호 이베스트투자증권 투자전략팀 수석연구원(사진)은 이들에게 "미국 리츠 투자를 고려해보라"고 제안한다. 그는 자산배분 포트폴리오 및 매크로 투자 전략을 연구하고 있는 스트래지스트다. 5월에는 '맨해튼에 투자하라'는 의견을 제시하면서, 미국 리츠 상장지수펀드(ETF)를 포트폴리오에 담을 것을 추천하기 시작했다.

<신중호 이베스트투자증권 수석연구원>

◇ 높은 배당수익률·임대수요 증가 매력

미국시장에 상장된 리츠의 시가총액은 약 1조 달러(1163조 원) 규모다. 이 중 95% 정도를 '지분형 리츠'가 차지하고 있다. 지분형 리츠는 주수익원이 임대료인 콘셉트로 오피스, 임대쇼핑센터, 호텔, 임대아파트 등에 투자한다.

신 연구원은 높은 배당수익률에 주목했다. 실제로 2011년 이후 지분형 리츠의 수익률은 미국채 10년물을 계속해서 상회하고 있다. 그는 "지난 상반기 지분형 리츠의 평균 배당수익률은 3.76%"이라며 "이는 1.89%에 그친 미국채 10년물에 비해 두 배 가까이 높은 수치"라고 설명했다.

미국에서 임대수요가 늘어나고 있다는 점도 그가 강조한 부분이다. 지분형 리츠의 지난해 말 기준 입주율은 93.5%에 달한다. 이는 2008년 금융위기 직전인 92.5%보다 소폭 늘어난 수치다.

그는 "입주율이 가파르게 증가하고 있는 섹터가 바로 주거와 리테일 부문"이라며 "해당 부문의 수요가 늘어나는 것은 리츠 시장 전체의 파이를 키우는데 기여할 수 있다"고 말했다.

도널드 트럼프가 대통령으로 당선되면서 중장기적으로 인플레이션 압력이 커질 것이라는 전망이 여기저기서 나오고 있다. 보호무역주의가 강화될 경우 미국 내 수입 및 서비스 물가가 상승할 수밖에 없기 때문이다.

그는 미국 리츠가 인플레이션 국면의 '헤지자산'으로 유용하다는 입장이다. 부동산이 경기에 순응하는 자산이라는 이유에서다. 또 인플레이션 국면에서는 임대소득 상승률이 물가상승률을 상회하는 만큼, 임대료가 주 수익원인 리츠에 오히려 유리하다는 게 그의 설명이다.

신 연구원은 "그동안의 물가상승 국면에서 미국의 임대료 상승률은 물가상승률보다 20bp 정도 높았다"라며 "인플레이션 상황에서 리츠의 밸류에이션이나 영업현금흐름(FFO)이 좋아질 수 밖에 없는 이유"라고 말했다.

◇ "부진한 국내 중소형주의 훌륭한 대안"…VNQ·IYR ETF 등 추천

신 연구원은 전체 포트폴리오에서 중소형주를 20% 정도 편입하는 대신, 중소형주 비중을 10%로 낮추고 나머지 10%에 미국 리츠를 추가할 것을 권했다. 그는 "중소형주 같은 경우는 수급이 뒷받침될 경우 수익률 급등이 가능하지만, 디폴트 비율이 높고 배당소득이 적다는 한계가 있다"며 "중소형주 비중을 줄인 만큼을 미국 리츠에 투자하면 보다 안정적인 포트폴리오가 꾸려질 것"이라고 말했다.

구체적인 종목으로는 'Vangard REIT ETF(VNQ)'를 추천했다. VNQ는 미국 상업 및 전문 부동산과 주택 관련된 리츠에 투자하는 상품이다. 리츠와 관련된 상장지수펀드(ETF) 중 가장 큰 운용자산 규모(304억 달러·약 35조 원)를 자랑한다. 지난해 배당수익률은 4.27%를 기록했다. 일본 및 호주, 영국 부동산에 투자하길 원하는 고객들에게는 'SPDR Dow Jones International Real Estate(RWX)'를 권했다.

그는 "미국 리츠는 전체 포트폴리오의 안정성을 높이는 차원의 자산군으로 이해하면 된다"며 "다만 개인투자자들은 환율 변동 및 양도소득세와 관련된 부분을 충분히 숙지한 뒤 투자에 임해야 할 것"이라고 말했다.