이 기사는 2017년 01월 12일 09:37 thebell 에 표출된 기사입니다.

해외 상업용 부동산 투자를 전문으로 하는 FG자산운용이 미국 뉴욕 맨해튼 소재 부동산 투자회수를 완료했다. 해당 건물은 현재 건설 중이다. FG자산운용은 개발금융(construction loan) 형태로 2년 동안 투자를 진행했다. 국내에서 개발금융 투자회수 사례는 아직 드물다.

12일 관련업계에 따르면 FG자산운용은 맨해튼에 짓고 있는 임대형 아파트에 대한 투자회수를 최근 마무리 지었다. 투자기간은 2014년 12월부터 2016년 12월까지였다. FG자산운용은 국내 대형 기관투자가와 손을 잡고 건설 단계에 맞춰 캐피탈 콜(capital call) 방식으로 자금을 투입했다. 총 투자금은 520억 원, 최종 회수금액은 600억 원으로 집계됐다.

FG자산운용은 2017년 3월로 예정돼있는 건물 준공 시기에 맞춰 좀 더 오랜 기간의 투자기간을 염두에 두고 있었다. 그러나 자금조달 주체가 상대적으로 낮은 금리에 FG자산운용의 자금을 차환하면서 투자기간이 다소 짧아졌다. 그래도 FG자산운용은 2년 만에 약 80억 원을 벌어들였다. 수익률(IRR)은 10.3%로 나타났다. 대출 형태의 투자였다는 것을 고려하면 높은 수익률이다.

*(왼쪽부터) FG자산운용이 투자한 부동산 조감도 및 위치(출처, 구글지도)

개발금융은 건물을 짓는데 필요한 자금을 대출해준다는 점에서 프로젝트파이낸스(PF)와 유사하다. 반면 투자자 입장에서 PF는 고정금리, 개발금융은 변동금리라는데 차이점이 있다. 개발금융에 참여하는 투자자는 금리가 변동될 위험을 감수해야 한다. 대신 금리가 상승할 경우 추가 수익을 얻을 수 있다. FG자산운용이 IRR 6% 중반대를 예상했지만 최종적으로 10.3%가 나온 배경이 여기에 있다.

원금손실 가능성은 낮은 편이다. FG자산운용의 경우 담보대출비율(LTV) 50% 안쪽에서 투자를 진행했다. 투자기간 동안 건물의 가치가 50% 이상 하락하지 않으면 원금손실이 없다는 의미다. 다만 신용도 높은 개발자, 현지 투자자 등이 참여하는 우량한 자산에 선별적으로 투자해야 한다는 지적이다. 그만큼 운용사의 능력이 중시되기도 한다.

부동산 업계 관계자는 "개발금융은 현재 담보대출 금리가 상승하고 있는 미국 부동산에 투자하기 좋은 상품"이라며 "국내 기관투자가가 부동산 투자 포트폴리오를 넓히는 차원에서 접근하기 적합하다"고 말했다.

FG자산운용이 투자했던 부동산은 동관과 서관 2개 동으로 구분돼 있으며 48층 규모다. 거주용으로 사용되는 연면적 5만 7410㎡(1만 7370평)에 총 760세대가 입주 가능하다. 이스트강을 바라보고 있고 국제연합(UN) 본사 인근에 위치해 있다.

FG자산운용은 국내 첫 해외부동산 투자 전문 운용사로 2012년 12월에 정식 인가를 받았다. 2013년 1월 미국 뉴욕에 첫 해외지사를 설립했다. 2016년에는 호주 지사 설립을 마무리 했다. 국민연금관리공단, 해양수산부, 관세청, 재정경제부 등을 거친 김호식 대표가 FG자산운용을 이끌고 있다.