이 기사는 2017년 06월 09일 09:22 thebell 에 표출된 기사입니다.

많은 사람들이 안정적인 수익을 꿈꾼다. 가장 안정적인 수익창출의 길은 대체 불가능한 자신만의 가치 즉, 자산을 형성하는 것일 텐데 유형 자산의 영역에서는 건물이 단연 독보적인 존재로 자리 잡은 것 같다.

상가를 취득하게 되면 수없이 따라다니는 세금을 고려하지 않을 수 없다. 이런 세금들은 상가의 수익률에 영향을 미친다.

일단 상가 취득 단계부터 취득세와 부가가치세가 발생한다. 취득세는 취득가액의 4%(지방교육세 등 포함 시 4.6%), 부가가치세는 일반과세자의 경우 건물공급가액의 10%를 말한다. 단, 취득 후 5년 내에 취득세 중과대상 자산(유흥주점영업장, 골프장 등)에 해당되면 취득세 중과세(일반적으로 12%)가 적용된다.

예를 들어 일반과세자가 상가(토지가액 9억 원, 건물가액 1억 원)를 취득하는 경우 건물가액이 1억 원이므로 부가가치세는 1000만 원이 된다. 토지의 공급에 대해서는 부가가치세가 면제되기 때문이다.

그런데 이 때 발생한 부가가치세는 세무서에 일반과세자로 사업자등록 후 부가가치세 환급 신청을 통해 부담한 1000만 원을 다시 환급받을 수 있다. 다만 간이과세자나 병원과 같은 면세사업자인 경우와 비영리법인으로 목적사업용으로 사용하는 경우에는 환급받을 수 없다.

여기서 주의할 점은 상가취득자금과 관련해 취득자금 출처에 대한 증빙을 갖추지 못하면 증여세 문제가 발생할 수 있다.

또 상가 명의를 단독으로 할 것인지 공동명의로 할 것인지에 대한 의사결정은 명의에 따라 달라지는 종합소득세와 건강보험료 그리고 양도소득세에서 발생하는 세금문제까지 고려해야 부담을 최소화할 수 있다.

상가 보유 중에는 재산세와 종합부동산세인 보유세가, 임대 시에는 임대료에 대한 부가가치세와 종합소득세가 부과된다.

예를 들어 상가를 전세보증금 1억 원에 월세 200만 원(부가세 별도)을 수령하는 조건으로 임대차 계약을 맺는 경우 1과세기간의 부가가치세는 다음과 같다. (부가가치세를 계산할 때 적용되는 이자율은 2.5%로 가정)

여기서 간주임대료는 임대소득에 합산돼 부가가치세와는 별도로 종합소득세가 부과되는 것이 원칙이다.

마지막으로 양도 시에는 부가가치세와 양도소득세가 발생한다. 이 때 권리금을 추가로 받는 경우에도 세무문제는 발생한다.

양도인은 사업포괄양수도가 아니면 부가가치세 납부의무가 있으므로 투자자금 계산 시 건물부분에 대한 부가가치세를 고려해야한다.

총액으로 매매할 때 감정평가가 없는 경우 토지와 건물가액이 구분되지 않는다. 이 경우 보통 토지와 건물의 기준시가 비율로 나눠 건물공급가액을 계산한 후 이에 대해 부가가치세를 계산하므로 사업포괄양수도가 아니면 반드시 부가가치세를 신고해야 한다는 점에 주의해야한다.

박주남 로앤택스 파트너스(Law&Tax Partners) 대표

前 하나은행 PB센터 등 금융소득종합과세 컨설팅
現 주식회사 달꿈 공동 창업자
現 세무법인 택스케어 국제조세 파트너
現 로앤택스 파트너스(Law&Tax Partners) 대표