이 기사는 2017년 08월 02일 16:49 thebell 에 표출된 기사입니다.

정부가 고강도 부동산 규제책을 내놓으면서 신탁사들도 이해득실 계산에 한창이다. 재건축 초과이익 환수제의 시행을 내년 1월로 확정한 것은 신탁사들에게 득이 많다는 분석이다. 다만 서울 전 지역이 투기과열지구로 지정되면서 신탁사가 수주한 재건축 사업의 리스크가 높아지는 것 아니냐는 우려도 나오고 있다.

◇내년 1월부터 재건축 초과이익 환수제 시행

정부가 발표한 ‘주택시장 안정화 방안'에 따르면 내년 1월부터 재건축 초과이익 환수제를 예정대로 시행하기로 했다. 이 제도는 재건축을 통해 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘으면 그 이상에 대해 정부가 개발이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하게 된다. 이를 피하기 위해서는 올해 말까지 관리처분인가를 받아야 한다.

재건축 초과이익 환수제는 신탁사를 위한 제도라는 평을 받아왔다. 신탁사들이 재건축 사업을 맡아 추진할 경우 사업 추진 과정을 투명화 시켜 비용을 줄일 수 있기 때문이다. 일례로 신탁사들이 건설사간 입찰 경쟁을 유도해 시공비용을 줄일 수 있다. 재건축 주택조합에서 빈번히 발생하는 횡령 및 배임 등 각종 비리도 사전에 막을 수 있다.

일부 신탁사들은 재건축 사업 기간을 단축해 재건축 초과이익 환수제 적용을 피할 수 있다는 점을 홍보하기도 했다. 실제로 서울 강남 3구와 여의도의 재건축 사업 중 상당수를 신탁사가 수주했다.

하지만 신탁사가 수주한 서울 강남 3구와 여의도 재건축 사업의 경우 대부분 재건축 초과이익 환수제를 적용받을 것이란 전망이다. 신탁사 관계자는 "1~2건의 사업이 연말까지 관리처분인가를 받는 것을 목표로 하고 있지만 기한을 맞추기 쉽지 않을 것"이라고 말했다. 일부 재건축 조합이 이를 문제 삼을 수 있지만 신탁사와의 계약을 해지하는 최악의 상황은 발생하지 않을 것이란 분석이 우세하다.

◇재건축 사업은 미분양 리스크 낮아

국내 11개 신탁사들은 최근 들어 차입형 신탁을 크게 늘렸다. 신용등급이 낮아 금융권에서 자금조달이 쉽지 않은 시행사에게 높은 금리의 자금을 빌려주는 사업이다.

연 금리가 8~9%에 달할 정도로 이익률이 높지만 미분양이 발생할 경우 고스란히 신탁사가 리스크를 짊어지게 된다. 시행사가 분양대금을 받지 못해 시공비용도 지급하지 못할 경우 신탁사가 이를 떠 앉는 구조다. 일부 지방 사업장에서는 미분양이 발생해 신탁사가 골치를 섞고 있다.

신탁사 관계자는 "미분양이 발생한 지방 사업장에 차입형 신탁을 해준 신탁사들은 이번 부동산 대책이 나오기 이전부터 부동산 경기 하락의 영향을 받았다"며 "일부 신탁사들은 이미 실적이 감소하고 있다"고 말했다.

정부의 이번 부동산 대책이 서울과 과천, 세종 등에 국한된 만큼, 지방은 더 이상 나빠질게 없다는 분석이다. 반면 서울은 25개구가 모두 투기과열지구에 들어가 분양권 전매가 금지되고 다주택자의 양도소득세율이 올라가기 때문에 분양시장이 얼어붙을 가능성이 높다.

서울에서는 신탁사의 차입형 신탁 사업이 향후 쉽지 않을 것이란 전망이 많다. 그나마 신탁사가 수주한 재건축 사업은 사정이 나은 편이다. 조합원을 대상으로 분양률이 90% 이상이기 때문이다. 미분양 리스크에서 자유롭다.

신탁사 관계자는 "재건축 사업장은 신탁사의 자금이 3년 가까이 묶여 있다는 것이 단점으로 지목된다"며 "이 때문에 자금 사정이 넉넉한 대형 신탁사만 재건축 사업에 뛰어드는 편"이라고 말했다.