이 기사는 2019년 03월 11일 17:19 thebell 에 표출된 기사입니다.

메가박스 기업공개(IPO)에 코엑스몰점이 기업 가치를 가를 핵심 변수로 부각되고 있다. 코엑스몰점은 핵심 상권에 위치한데다 규모도 아시아권에서 가장 크게 조성됐다. 20년 동안 메가박스 핵심 수익원 역할을 해왔다.

하지만 코엑스몰점 임대차계약이 내년 종료된다. 메가박스는 코엑스몰 소유주인 한국무역협회와 오는 2020년까지 20년 장기임대차계약을 맺었다. 재계약 기회가 남아 있지만 정작 업계에선 이와 관련 없이 메가박스의 수익성이 악화될 가능성이 높다는 진단도 있다.

메가박스는 한국무역협회와 1999년 코엑스몰점 공간을 사용하기 위해 20년 만기로 장기임대차계약을 체결했다. 양측 계약은 오는 2020년 만료된다. 공교롭게도 코엑스몰점 임대차계약 만기와 IPO 목표 시기가 겹쳐 IPO과정에 핵심 변수가 됐다는 분석이다. 코엑스몰은 메가박스의 상징과도 같은 핵심 점포다.

코엑스몰점(사진:메가박스 홈페이지)

메가박스는 2000년 코엑스몰에 대규모 멀티플렉스(17개관)를 오픈하면서 영화관 사업을 시작했다. 코엑스몰점은 당시 아시아 최대 규모로 설립돼 국내 랜드마크 극장으로 자리매김했다. 코엑스몰점은 2005년 연간 관객 620만명을 돌파해 세계 신기록을 수립했으며 2006년엔 1일 최고관객 세계 신기록(3만32235명)을 냈다.

코엑스몰점은 메가박스 핵심 수익원 역할을 해왔다. 메가박스가 비상장사이기 때문에 점포별 매출은 공개되지 않았다. 다만 2013년 전 메가박스 소유주인 맥쿼리 펀드(MKOF)가 엑시트(자금회수)에 나서면서 투자은행(IB)업계에 코엑스몰점 이익비중이 일부 공유됐다.

2013년 메가박스는 매출 2061억원, 영업이익 409억원, 상각전 영업이익(EBITDA.에비타) 497억원을 기록했다. IB업계에선 당시 코엑스몰점 영업이익과 에비타 비중이 전체의 50%수준에 달하는 것으로 파악했다. 이후 매출은 늘고 이익은 악화되는 추세가 이어졌다. 하지만 여전히 코엑스몰점이 수익기둥 역할을 하고 있는 것으로 추정된다. 2017년 매출은 2766억원, 영업이익은 257억원, 에비타는 419억원이다.


업계에선 메가박스가 한국무역협회와 코엑스몰 재계약 여부와 관련 없이 수익성이 악화될 가능성이 높다는 진단이 우세하다. 우선 재계약을 하는 경우다. 메가박스는 20년 동안 저렴하게 코엑스몰점 공간을 이용해 왔다. 메가박스는 한국무역협회에 임대차 보증금 150억원과, 20년간 임대료로 연 매출의 5.04%(최소 보장금 13억4800만원)를 매년 지급한 것으로 알려졌다.

이는 과거 한국무역협회가 문제 삼을 만큼 낮았던 수준이다. 한국무역협회는 2007년 메가박스 지분 100%를 보유하고 있던 맥쿼리에 임대료를 매출액의 7% 수준으로 높여한다며 소송을 걸었던 적이 있다. 이 때문에 맥쿼리는 2009년 메가박스 지분을 매각하려다가 철회했다. 인수후보군들이 '코엑스몰 리스크'를 가격에 반영해 제시했기 때문이다.

IPO 목표시점인 2020년은 한국무역협회가 매출 7%를 임대료로 원했던 시기(2007년) 보다 13년이 흐른 시점이다. 그간의 물가와 부동산 가격 상승률을 감안하면 현재는 눈높이가 더 높아졌을 가능성이 있다. 때문에 메가박스는 이전(매출 5.04%)보다 불리한 조건으로 재계약을 체결할 가능성이 높다. 이 경우 메가박스는 새로운 조건이 적용되는 2020년부터 수익성 악화가 불가피하다.

재계약을 하지 않는 경우엔 더 큰 타격을 입는다. 수익성 뿐 아니라 매출까지 크게 줄어들 수 있기 때문이다. 경쟁사인 CJ CGV나 롯데컬쳐웍스가 입찰에 참여해 과열 경쟁을 조성할 경우 메가박스가 코엑스몰점을 포기할 수도 있다. 다만 국내 영화관 산업이 침체 국면에 있기 때문에 출혈 경쟁까진 일어나지 않을 것이란 시각도 있다.

일각에선 메가박스가 이미 한국무역협회와 2018년께 재계약에 합의 했을 것이란 분석도 나온다. 코엑스몰점 유지가 확정이 됐기 때문에 IPO에 나섰을 것이란 추정이다. 다만 이 경우에도 역시 계약조건은 기존보다 악화됐을 것이란 관측이 우세하다.

IB업계 관계자는 "코엑스몰 점이 알짜기 때문에 한국무역협회는 재계약을 할 때 입찰경쟁을 유도해 당연히 임대료를 높이려 할 것"이라며 "메가박스 입장에선 재계약을 하든 안하든 수익성이 향후 악화될 수밖에 없는 상황"이라고 말했다.

메가박스와 한국무역협회는 재계약과 관련된 내용 일체에 대해 함구했다. 양측 관계자는 "상호간 비밀유지를 하기로 한 사안이라 계약 체결 여부, 계약 기간, 임대료 변경 등에 대해 공개할 수 없다"고 말했다.