이 기사는 2019년 03월 21일 14:44 thebell 에 표출된 기사입니다.

미국 뉴욕 맨해튼 중심가에 위치한 '20 타임스 스퀘어(Times Square)' 개발사업에 기한이익상실(EOD·Events of Default) 사유가 발생했다는 사실이 전해지면서 적지않은 파장이 예상된다. 이번 프로젝트에 참여한 국내 금융기관들은 한달 정도의 기간을 부여한 상태로 사태 해결을 예의주시하는 분위기다.

21일 투자은행(IB) 업계에 따르면 프랑스 은행 나티시스(Natixis)는 ‘20 타임스 스퀘어(Times Square)' 대출채권에 투자한 국내 기관투자자(LP)들에게 EOD 사유가 발생했음을 통보해 온 것으로 알려졌다. 이같은 내용을 통보받은 국내 기관투자자들은 차주가 우선적으로 책임지고 관련 문제를 치유할 수 있도록 1개월의 기간을 부여했다.

현재 ‘20 타임스 스퀘어(Times Square)'는 작년 8월 공사는 완료했지만 시행사이자 차주인 매필드 디벨롭먼트(Maefield Development)가 공사비를 내지 않아 호텔 개장이 3개월 정도 미뤄졌다. 현재는 준공 허가를 마치고 일주일 전부터 상업시설이 영업을 시작한 것으로 전해진다.

미수금 공사 채권을 보유한 회사들이 채권 변제 1순위를 차지하고 있지만 국내 LP들의 투자 대상이 지분(Equity)이 아닌 대출채권인 만큼, 투자금이 전액 손실 처리되는 최악의 상황이 발생하지는 않을 전망이다. 선순위 대출채권에 투자한 기업들은 건물을 담보로 잡아놓았고, 중순위 메자닌 투자자는 부동산을 소유한 차주의 지분에 질권을 설정해 놓았기 때문이다. 실제 EOD가 발생할 경우 담보로 잡아놓은 부동산을 매각해 투자금 회수에 나설 수 있는 셈이다.

물론 선순위 대출채권에 투자한 기업들이 일방적으로 담보권을 행사할 수는 없다. 이들이 건물을 처분해 투자금을 회수하게 되면, 상환순위가 아래에 있는 메자닌(Mezzanine) 대주들은 부동산 처분에 따른 잔여청구권으로 투자금 회수가 한정되기 때문에 회수율이 떨어질 수밖에 없다. 선순위 대주단에게만 일방적인 처분권이 주어지면 차주의 경제적 손실이 메자닌 대주들에게만 돌아가게 되는 것이다. 이같은 투자자들 간의 이해상충 문제를 최소화하기 위해 체결하는 것이 대주간 계약서(Inter Creditor Agreement·ICA)다

만약 EOD로 채권 회수가 현실화 되면 선순위 대출채권자들은 대주간 계약서에 따라 메자닌 채권자들에게 권리행사(치유권·매입권 등) 실행 여부를 묻게 된다. 메자닌 투자자들은 선순위 대출채권을 매입해 채권자 지위를 이전할 수 있고, 직접 EOD를 치유하는 조건으로 차주의 지위를 확보할 수 있다. 즉, 대주간 계약서는 트렌치별로 이해관계가 나뉜 투자자들 간의 사전합의를 가능케 해 채권자별 구제책을 명확하게 정해 놓은 것이다.

업계 관계자는 "상층부에 위치한 메리어트에디션(Marriott EDITION) 호텔이 정상적으로 오픈하게 되면서 막혔던 현금 유동성에 숨통이 트일 것으로 전망된다"며 "대출채권에 투자한 국내투자자들이 개발사업 시행사이자 차주에게 자체적으로 EOD를 치유할 수 있도록 한 달여간의 말미를 준 것도 이 때문"이라고 밝혔다.

한편, 국내 투자자들에게 EOD 사유 발생을 알린 프랑스 은행 나티시스(Natixis)는 이번 개발사업의 홀론(Whole Loan:전체 대출금)을 인수해 국내 금융기관에 셀다운(재판매)한 기관이다. 나티시스가 총액 인수한 홀론은 약 1조5400억원. 이중 6000억원 가량을 한국 자본시장(IB)에 들여와 수십여 곳의 투자자들에게 재판매했다.

이밖에 나티시스는 선순위 대출채권의 대리은행이자 서비서(Servicer)로 불린다. 미국 부동산 업계에서 나티시스와 같은 서비서는 선순위 대출채권(저당권부·Mortgage)에 투자한 채권자(Holder)들을 대신해 각종 의사결정을 비롯해 자금 관리 등의 업무를 담당해 주는 역할을 맡는다.