이 기사는 2019년 05월 16일 10:29 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 임대사업자들은 법인으로 전환하면 어떤 점이 달라질까. 그 이전에 많은 개인 사업자들이 법인 전환을 망설이는 이유는 뭘까. 아마도 법인 기업이 회계상의 투명성을 더 높게 요구 받고 세무상의 비용이 발생하기 때문이다. 그럼에도 임대소득에 대한 종합소득세의 부담이 커지고 있어 부동산 임대사업자들의 법인 전환에 대한 관심이 커지고 있는 실정이다.

법인전환의 방법은 현물출자에 의한 법인전환과 사업양도·양수에 의한 법인전환이 있다. 현물출자에 의한 전환은 거주자가 사업장 별로 해당 사업에 사용한 사업용 고정자산을 새로 설립되는 법인에 현물출자하는 것을 말한다. 사업양도·양수의 방법은 해당 사업을 영위하던 자가 발기인이 돼 종전 사업장의 순자산가액 이상을 출자하여 법인을 설립하고, 그 법인설립일로부터 3개월 이내에 해당 법인에게 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 것을 말한다.

이런 방법 등으로 법인 전환이 될 경우 일반적으로 받을 수 있는 혜택은 어떤 점이 있을까? 최근 금융권에서는 대출 규제가 심하기 때문에 자금 조달 측면에서 대출받기가 편할 수 있다. 부동산을 보유할 때에도 임대 수익에 대해서 비교적 낮은 세금을 부담하게 된다. 개인사업자에 대한 종합소득세율 보다 낮은 세율로 법인세를 납부하기 때문이다. 이는 부동산을 처분 및 양도할 때에도 마찬가지이다.

위와 같이 일반적인 사항 이외에도 법인 전환 시에는 양도소득세 이월과세가 가능할 수 있다. 양도소득세 이월과세 개인이 해당 사업에 사용되는 사업용 고정자산 등 종전 사업용 고정자산 등을 현물출자 또는 사업양도, 양수를 통해 법인에 양도하면 이를 양도하는 개인에 대해서는 양도소득에 대한 양도소득세를 과세하지 않는다. 대신 이를 양수한 법인이 그 사업용 고정자산 등을 양도하면, 개인이 종전 사업용 고정자산 등을 그 법인에 양도한 날이 속하는 과세기간에 다른 양도 자산이 없다고 보고 계산한 양도소득 산출세액 상당액을 법인세로 납부하는 것을 말한다.

또한 개인이 보유한 부동산은 실물자산 가치평가를 받지만 법인은 비상장주식 가치평가를 받을 수 있다. 비상장주식을 평가할 때 원칙은 불특정다수인 간에 자유로이 거래된 매매가액 등 시가로 평가하는 것이지만 시가로 인정되는 매매가액 등이 없을 수 있다. 그럴 때에는 1주당 순손익가치와 1주당 순자산가치를 3과2(부동산과다보유법인은 2와3)로 가중 평균해 1주당 가액을 산정한다. 한도는 1주당 순자산가치의 80%로 한다.

만약 법인의 순손익가치가 낮다면 자산가치에 비해 주식이 더 낮게 평가되는 경우가 발생될 수 있다. 이 경우에도 사업개시 후 3년 미만 법인에 해당하는 경우에는 과거의 수익력을 기준으로 수익가치를 평가하는 것이 불합리하므로 순자산가치로만 1주당 가액을 평가하도록 하고 있다.

법인 전환 여부를 고려하기 위해서는 법인 통장에 있는 자금을 개인이 쓰기 위해 원천 별로 신고해야 하는 것도 고려해야 한다. 법인이 임직원에게 급여를 지급하는 경우 소득세를 원천징수를 해야 하며 연말에는 연말정산을 해야 한다. 또한 법인의 누적된 잉여금을 주주에게 배당할 때 그 배당소득에 대해 소득세를 납부해야 한다. 배당소득을 포함해 금융소득이 2000만원 이하인 경우 15.4%(지방소득세 포함)의 원천징수로 분리과세를 종결한다. 금융소득이 2000만원을 초과하는 경우에는 다른 소득과 합산과세 된다.

이와 같이 법인으로 전환한 뒤 급여를 지급하거나 배당을 하는 경우에는 상기 내용을 잘 살펴본 후 상황에 따라 잘 판단하는 것이 좋다. 나아가 개인사업자의 부동산과 법인 대표의 주식은 재산 형태가 달라 세법상 과세 문제에 차이가 있을 수 있음을 고려해 종합적으로 검토하는 것이 바람직하다.


박주남 로앤택스 파트너스(Law&Tax Partners) 대표