이 기사는 2019년 07월 24일 15:58 thebell 에 표출된 기사입니다.

독일 부동산펀드 파생결합증권(DLS) 만기가 연장되면서 투자자 손실 가능성까지 제기되고 있다. 이런 가운데 같은 개발 회사(저먼프로퍼티그룹)의 개발 사업을 기초자산으로 하고 같은 구조의 상품을 발행한 NH투자증권과 키움증권에도 불똥이 튈지 주목된다.

국내에 소개된 독일부동산펀드 DLS는 유사한 구조를 취했지만 투자한 부동산 개발 건이 KB증권(신한금융투자 판매)과 NH투자증권·키움증권과는 다른 것으로 나타났다. 때문에 DLS의 만기 연장 징후가 없다는 게 NH투자증권과 키움증권의 주장이다.

◇발행사 세곳, 기초자산별 투자 부동산 달라

일명 '독일 헤리티지 부동산 DLS' 발행사는 3곳이다. KB증권, 키움증권, NH투자증권이 동일한 구조의 상품을 발행했다. 발행규모는 KB증권 600억원, 키움증권 980억원, NH투자증권 3080억원이다. 신한금융투자가 약 3900억원을 팔아 가장 높은 판매고를 올렸고 NH투자증권도 일부 물량을 판매했다.

이 DLS는 싱가포르 운용사 반자란(Banjaran)자산운용이 운용하는 부동산펀드와 수익률이 연동돼 있다. 이 펀드는 독일 저먼프로퍼티그룹(German Property Group)의 부동산 개발 사업에 투자한다. 중간에 SPC를 둬 펀드는 SPC가 발행한 전환사채(CB)에 투자하고, SPC는 저먼프로퍼티그룹에 부동산 담보대출을 제공하는 식이다. 국내 증권사들은 상품 만기를 2년1개월로 설정했다.


발행사별 기초자산을 보면 반자란자산운용이 저먼프로퍼티그룹 부동산 개발 건에 담보대출을 제공하는 구조는 같지만, 펀드가 담보대출을 제공하는 투자 부동산에는 차이가 있다. 반자란자산운용의 AGPI 펀드 시리즈는 1~8까지 클래스가 다양하다. 클래스는 월별로 추가되는 페이즈(Phase)라는 하위 개념으로 나눠지고, 페이즈별로 담보대출을 제공하는 물권을 정하는 식이다. 한 페이즈가 1~4개 물권에 담보대출을 중복해 제공하는 게 가능한 구조다. 국내 증권사들은 시리즈 4와 6 내 다수 페이즈를 기초자산으로 사용했다.

이번주 만기 연장이 확정된 KB증권 발행 DLS는 'AGPI Fund Series 4' 내 June 페이즈 9을 기초자산으로 사용했다. 이 페이즈는 저먼프로퍼티그룹의 베를린 파워플랜트 개발 건에 부동산 담보대출을 제공했다. 독일 정부의 인허가 지연으로 이 개발 건이 마무리되지 못하면서 KB증권이 발행한 DLS가 만기 연장 사태를 맞은 것이다. 지난달 말 만기 상환된 May 페이즈 7 기초 DLS는 같은 파워플랜트 개발 건에 투자했지만 금액이 8억원으로 작은 편이라 상환이 가능했던 것으로 보인다..

키움증권과 NH투자증권은 이 페이즈를 기초자산으로 쓰지 않았다며 선을 긋고 있는 것이다. 키움증권과 NH투자증권은 'AGPI Fund Series 4'와 'AGPI Fund Series 6' 내 페이즈를 사용했다. 이 펀드들은 베를린, 프랑크푸르트, 라이프치히 등에서 진행되는 저먼프로퍼티그룹 부동산 개발 사업에 담보대출을 제공했다. 페이즈별로 1~2개 부동산 개발 건에 투자했다. 만기가 임박한 DLS의 기초자산에는 별다른 문제가 없고, 만기가 한참 남은 물량은 추이를 살펴야 한다는 게 키움증권과 NH투자증권의 주장이다.

키움증권 관계자는 "KB증권 발행 DLS 상환이 연기됐지만 기초자산별 물권이 천차만별이라 나머지 DLS도 상환이 연장될 것이라 보긴 어렵다"며 "만기를 지킬 수 있다고 100% 확신할 수는 없지만 상환에 큰 무리가 없는 속도로 개발 사업이 진행 중이라고 알고 있다"고 말했다.

◇말 바뀌는 저먼프로퍼티그룹, 신뢰할 수 있나

문제는 저먼프로퍼티그룹의 신뢰도가 하락했다는 점이다. 신한금융투자 신탁부에 따르면 저먼프로퍼티그룹은 이달초 국내에 들어와 원리금 상환 계획에 대해 설명하고 만기가 연장되지 않을 것이라고 밝혔다. 지난 6월말 한차례 만기 연장 징후가 보이자 신한금융투자가 개발사 관계자를 부르는 조치를 취한 것이다. 하지만 한달도 지나지 않아 해명과 다른 결과가 나오자 신한금융투자는 당황스러워하는 눈치다.

신한금융투자는 저먼프로퍼티그룹을 전과 같이 신뢰할 수 없다고 판단, 강경한 의사를 표하기로 했다. 반자란자산운용과 저먼프로퍼티그룹이 상환 계획 확정 등에 미온적인 의사를 표하면 디폴트 선언도 불사하는 방안도 검토 중이다. 업계에서는 신한금융투자의 초기 대응이 미숙했다는 지적도 나온다. 부동산 개발 경과를 제대로 파악하지 못한채 저먼프로퍼티 측 해명을 전적으로 믿은 게 화근이었다는 것이다.

가장 큰 금액을 발행한 NH투자증권도 저먼프로퍼티그룹 동향에 촉각을 곤두세우고 있다. 아직 NH투자증권이 발행한 DLS의 만기가 연장될 조짐은 없지만 저먼프로퍼티그룹의 개발 건을 꼼꼼히 관리하겠다는 것이다. NH투자증권은 판매사 신한금융투자와 함께 향후 만기가 도래할 DLS가 투자한 부동산의 개발 경과를 면밀히 살피기로 했다. 신한금융투자는 문제가 발생할 경우 즉각 대응하기 위해 독일 현지 로펌을 섭외 중인 것으로 알려졌다.

NH투자증권 관계자는 "베를린 의회에서 사업 인허가 등이 지연되면서 KB증권 발행 DLS 상환 지연에 영향을 미친 것으로 파악했다"며 "다른 지역에서 진행 중인 개발 건은 큰 차질없이 마무리 될 것으로 보고 있다"고 말했다.