이 기사는 2019년 09월 06일 16:06 thebell 에 표출된 기사입니다.

롯데위탁관리부동산투자회사(이하 롯데리츠)가 홈플러스리츠와 달리 기업공개(IPO)에 성공할 수 있을까. 두 법인 모두 리테일 리츠라는 공통점을 갖고 있지만 구체적 구조에선 색깔차가 뚜렷하다.

홈플러스리츠의 상장은 경영권을 가진 사모투자펀드(PEF)의 '엑시트' 스텝으로 받아들여졌다. 하지만 롯데리츠는 최대주주인 롯데쇼핑(지분 50%)을 중심으로 영속형 앵커리츠로 자리매김할 방침이다. 앞으로 롯데그룹의 부동산 자산을 담는 큰 틀로 도약한다는 '빅픽처'를 그리고 있다.

◇PEF 최대주주 홈플러스 '선긋기'…롯데 자산 기반 영속형 리츠

상장 철회를 선택한 홈플러스리츠가 투자 수요를 모으지 못한 이유는 다양하다. 우선 공모규모가 1조원이 넘는 빅딜이었고 자산이 모두 대형마트라는 게 리스크였다. 여기에 홈플러스의 최대주주가 PEF 운용사(MBK파트너스)라는 것도 공모시장에 부담 요소로 다가왔다.

PEF는 결국 투자회수에 나서는 만큼 장기적으로 홈플러스리츠의 구조에 어떤 변수가 등장할지 가늠하기 어려웠다. 장기 배당 수익을 노리는 리츠 투자자 입장에선 불확실성을 높이는 대목이었다. 공모시장에선 홈플러스리츠의 상장을 엑시트의 첫 단추로 보는 시각이 적지 않았다. 홈플러스측은 리츠 상장으로 확보한 자금으로 차입 상환에 나설 계획이었다. 최대주주인 PEF는 인수 당시 홈플러스 계열이 직접 상환 부담을 갖는 차입매수(LBO) 성격의 인수금융을 활용했었다.

본격적으로 IPO에 돌입한 롯데리츠는 중도 포기를 선언한 홈플러스리츠와 차별화하는 데 주력하고 있다. 선긋기 과정에서 어필하고 있는 게 바로 '영속성'이다. 현재 임대차 계약(트렌치 A 9년, 트렌치 B 10년, 트렌치 C 11년)이 종료된 이후에도 롯데그룹을 대표하는 리츠로서 영구적으로 존속한다는 방침을 내세우고 있다.

롯데리츠의 경우 상장 이후 최대주주인 롯데쇼핑이 법적 상한선인 지분 50%를 보유한다. 공모 부담을 절반으로 줄이는 동시에 롯데리츠가 영속형 앵커리츠라는 게 드러나는 대목이다. 앵커리츠란 대기업 등이 최대주주로서 자금조달과 자산운용을 전담하는 리츠를 말한다. 리츠 선진국에선 앵커리츠가 시장을 주도하고 있다. 롯데리츠 자산의 임차인인 롯데쇼핑이 지분 절반을 보유한 구조는 현금흐름(임대료)의 안정성도 뒷받침하고 있다.

IB업계 관계자는 "롯데리츠는 오너가 PEF인 홈플러스의 리츠와 결이 다르다는 것을 분명히하고 있다"고 말했다. 이어 "최대주주의 엑시트를 염두에 둔 홈플러스리츠와 다르게 롯데그룹과 존속을 함께 한다"며 "향후 롯데쇼핑의 부동산뿐 아니라 그룹 계열의 자산도 추가해 초대형 리츠로 진화해 나갈 것"이라고 설명했다.

롯데리츠 지배구조도(올해 5월 말 기준, IPO 공모 전).

◇롯데쇼핑 지분 50%, 공모 4000억 수준…올해 코스피 빅딜 도전

롯데리츠는 이달 23일부터 내달 2일까지 기관 수요예측을 진행할 방침이다. 유가증권시장 상장일은 내달 말로 예정돼 있다. 롯데리츠의 공모 예정금액(희망 공모가 밴드 기준)은 4084억~4299억원이다. 공모 자금은 향후 롯데쇼핑에서 매입할 부동산 대금으로 쓰인다.

투자 대상은 롯데쇼핑의 백화점(강남·구리·광주·창원점) 4곳, 마트(대구율하·청주·의왕·장유점) 4곳, 아웃렛(대구율하·청주점) 2곳 등이다. 전체 연면적은 63만8779㎡(약 19만평), 총 감정평가액은 1조4900억원 규모다.

롯데리츠는 롯데쇼핑과 장기책임 임대차 계약을 체결해 현금흐름 안정화에 만전을 기했다. 고정 임차료(연 1.5% 상승)를 바탕으로 투자자에게 연간 6.3~6.6% 내외의 배당 수익을 제공할 방침이다.