이 기사는 2019년 12월 03일 13:14 thebell 에 표출된 기사입니다.

이마트가 수년전 매입했던 마곡지구 CP4구역 매각을 위한 절차에 착수했다. 오피스 및 판매시설 등의 용도로 제한돼 있긴 하지만 서울 부지확보에 목마른 부동산 업계에서 관심을 보이고 있다. 매각 자문사 측은 대상지역이 인근 마곡MICE복합단지 대비 개발여건이 우위에 있다고 강조했다. 마곡MICE복합단지 공급예정가를 감안할 때 CP4구역은 5000억원에 육박할 것으로 전망된다.

3일 관련 업계에 따르면 이마트는 마곡지구 도시개발지구 특별계획구역내 CP4구역 매각을 위한 자문사로 CBRE코리아를 선정했다. 잠재적 투자자를 위한 티저메모(TM)를 발송한 것으로 알려졌다. 이르면 내달 입찰 절차에 나설 것으로 전망된다.

티저 메모를 통해 매각 자문사는 인접해 있는 마곡MICE복합단지보다 개발여건이 우위에 있다고 설명했다. 매각 대상지역은 마곡지구 CP4구역에 있고 마곡MICE복합단지는 CP1구역부터 CP3구역에 해당된다. 둘다 동일한 건폐율과 용적률을 적용받고 있지만 건축물 용도 제약이 상대적으로 마곡MICE복합단지가 더 많은 것으로 파악된다.

CP4구역은 단독주택과 공동주택 건축이 불가하고 오피스텔을 제외한 업무시설과 판매시설이 가능하다. 옥외골프연습장을 제외한 운동시설과 숙박시설이 들어설 수 있다. 인접한 마곡MICE복합단지 역시 단독주택 및 공동주택이 불가한 반면 컨벤션 전용면적은 약 6000평 이상, 4성급 관광호텔 400실 이상, 문화 및 집회시설 연면적 약 15000평 이상으로 규제하고 있다. 원스톱 비즈니스센터도 연면적 900평 규모로 제공해야 한다.

전반적으로 용도제한이 많은 편이지만 땅값 측면에선 과거대비 크게 오른 것으로 파악된다. 마곡MICE복합단지 내 CP1구역은 공급예정가격이 3.3㎡당 3747만원으로 3만1827㎡의 규모를 감안하면 3600억원을 상회할 전망이다. CP2구역은 3.3㎡당 3958만원으로 2만812㎡ 규모를 감안하면 2500억원에 육박한다. CP3구역은 3.3㎡당 4208만원으로 3만85㎡ 규모를 적용하면 3800억원을 웃돈다.

이마트가 보유한 CP4구역은 강서구 마곡동 727-679번지 일원으로 마곡역에 가장 인접했다는 점에서 인근 공급예정가격을 상회할 것으로 전망된다. CP3구역의 공급예정가만 적용해도 3만9050㎡의 규모를 감안하면 5000억원에 육박할 가능성이 있다. 이마트가 2013년 서울주택토지공사로부터 해당부지를 예정가 2414억원보다 높은 2430억원에 최고가 입찰로 사들인 점을 감안하면 상당한 시세차익이 가능하다.

CP4구역은 2개 필지로 분할도 가능한 것으로 전해진다. 총 3만9050㎡에 달하는 필지를 분할하면 CP4-1구역은 1만9796㎡, CP4-2구역은 1만9254㎡로 대지분할가능선에 의해 나뉘어진다. 건폐율은 60% 이하, 용적률은 600% 이하로 적용된다. 북측으로는 마곡 MICE복합단지, 동측으로는 LG R&D 센터를 시작으로 한 마곡 M-밸리, 남측으로는 업무 및 주거시설이 모여 있다. 매각 자문사는 판교 테크노밸리 대비 약 3배 수준의 산업업무단지를 비롯해 상대적으로 월등한 기업활동 인프라(컨벤션, 원스톱 비즈니스 센터 등)를 가지고 있다고 강조했다.

시장에선 이마트가 해당 부지에 스타필드를 지으려는 계획은 접을 것으로 보지만 이마트 점포는 임차형태로 입점할 것으로 예상하고 있다. 부동산 자산운용사 입장에선 임대부담을 덜 수 있어 관심이 몰리는 것으로 보인다.

시장 관계자는 "입찰일이 내년 1월 중순으로 예상하고 있다"며 "스타필드로 키우려다가 부지를 매각하고 이마트만 임차로 들어가는 것으로 알고 있다"고 설명했다.