이 기사는 2020년 09월 22일 14:33 thebell 에 표출된 기사입니다.

호반그룹이 매각에 나선 36홀 골프장 스카이밸리CC의 몸값은 얼마나 될까. 호반그룹의 희망 매도가격은 3000억원 수준으로 파악된다. 시장에 형성된 가격뿐 아니라 최근 거래된 골프장 M&A의 시세를 웃도는 수준이다. 일각에서 매도자의 과도한 눈높이라는 의견을 내고 있는 터라 거래 성사 여부에 관심이 모아진다.

22일 투자은행(IB) 업계에 따르면 호반그룹은 삼일PwC를 주관사로 선정하고 스카이밸리CC 매각을 진행하고 있다. 지난 18일 인수의향서(LOI) 제출이 마감됐다.

시장의 관심은 스카이밸리CC의 몸값으로 모아진다. 올 들어 골프장 거래가 시장의 예상보다 높은 가격에 이뤄지고 있어서다. 가장 최근 성사된 골프장 M&A인 클럽모우CC가 대표적이다. 두산중공업 재무개선의 일환으로 이뤄진 클럽모우CC는 1850억원에 팔렸다. 홀당 계산한 거래가격은 68억원 정도다. 홀당 60억원 수준을 예상한 시장의 전망을 웃돌았다.

스카이밸리CC M&A 역시 클럽모우CC 매각 때와 유사한 분위기가 감지된다. 무엇보다 호반그룹의 눈높이가 시장의 예상을 뛰어넘는다. 호반그룹은 3000억원 수준에서 스카이밸리CC를 매각하길 희망하고 있는 것으로 알려졌다. 단순 홀당 거래가격은 약 83억원이다. '비싼 값에 거래됐다'는 클럽모우CC의 홀당 거래가격보다도 15억원 가량 높은 셈이다.

호반그룹의 눈높이에 대한 시장의 분위기는 어떨까. 일각에서는 '지나치게 비싸다'는 평가를 내놓고 있다. 골프장 밸류에이션 산출에 필요한 여러 요소를 감안해도 3000억원은 과도하게 높다는 지적이다.

골프장을 비롯한 부동산의 가치는 대체로 현금흐름을 기반으로 책정한다. 골프장의 경우 이를 알기 쉽게 표현하기 위해 '홀당 거래가격'이라는 개념을 사용한다. 골프장 이용객과 직결되는 수도권과의 근접성 등 지리적 이점이 몸값 산출에 추가로 반영된다.

스카이밸리CC는 대중제 18홀과 회원제 18홀로 구성돼 있다. 대중제의 경우 최근 골프장 고객의 확산과 맞물려 호황을 누리고 있다. 현금흐름 측면에서 밸류에이션을 끌어올리는 요소다. 반면 회원제의 경우 규모 대비 현금 창출력이 떨어지는 단점을 안고 있다. 대중제의 장점을 회원제가 희석하는 구조상 우호적 밸류에이션만을 기대하기엔 무리가 있다는 게 IB 업계 관계자의 설명이다.

수도권으로부터의 접근성 측면에서도 이점이 뚜렷하지 않다는 평가다. IB 업계 관계자는 "골프장의 경우 모든 지역으로부터 접근하기 쉬운 곳에는 프리미엄이 붙는 반면 지리상 한 쪽에 치우쳐 있을 땐 디스카운트가 따른다"며 "스카이밸리CC가 위치한 경기도 여주의 경우 프리미엄을 부여하기 애매하다"고 말했다.

이 관계자는 "스카이밸리CC 매각을 위한 예비입찰에는 일단 여러 전략적투자자(SI)와 재무적투자자(FI)가 참여한 것으로 파악된다"며 "다만 호반건설의 눈높이에 부합할 원매자가 얼마나 있을지 예측하기 어렵다"고 덧붙였다.

시장에서는 호반그룹의 매도 희망가격이 상당하다는 점에서 이번 거래는 SI를 중심으로 진행될 것이라는 데 무게가 실린다. 엑시트(exit)를 해야 하는 FI 입장에서는 시장의 예상을 웃도는 베팅을 하기 어렵다는 분석이다. 실제 클럽모우CC M&A에서도 SI가 FI보다 가격 우위에 서며 거래를 주도했다.

다른 IB 업계 관계자는 "한동안 골프장 M&A 붐이 일었다가 잦아지는 분위기이기 때문에 현재 매물로 나온 골프장에 관심이 큰 상황"이라며 "최근 진행되고 있는 골든베이CC와 비교해 경과를 보는 것 역시 스카이밸리CC 매각의 관전 포인트가 될 것"이라고 밝혔다.

한화호텔앤드리조트는 27홀 대중제 골프장 골든베이CC의 매각을 진행하고 있다. 수도권에서 먼 탓에 골프장의 매력도는 떨어진다는 평가다. 하지만 리조트를 갖춘 복합 휴양시설이라는 점과 유휴부지를 보유한 점 등이 투자 하이라이트로 꼽히고 있다.