이 기사는 2020년 10월 30일 15:12 thebell 에 표출된 기사입니다.

LB자산운용이 건설 중인 '아크로 서울포레스트'의 임차인을 순조롭게 확보하고 있다. 현대차그룹 계열인 현대글로비스를 비롯해 다수의 우량 임차인을 확보한 상태다. 딜 클로징을 앞두고 자산운용에 탄력이 붙는 모양새다. LB운용은 대림산업으로부터 성수동 '아크로 서울포레스트' 오피스(업무시설)·상업·문화시설 인수를 추진 중이다. 12월 준공과 함께 잔금을 치르고 소유권을 이전받을 예정이다.

30일 부동산업계에 따르면 LB자산운용은 성수동 아크로 서울포레스트 임차인으로 현대글로비스와 SM엔터테인먼트, 쏘카와 맞이할 전망이다. 현대글로비스는 이미 입주가 확정됐다. 최근 임대차 계약을 체결했다. 나머지 SM엔터테인먼트와 쏘카와는 긍정적인 분위기 속에서 협의를 이어가고 있다. 조만간 계약 체결이 가능할 전망이다.

현대글로비스는 아크로서울포레스트 오피스동 건물의 상층부 전용 1만6500㎡ 가량을 사용할 예정이다. 연면적을 고려하면 최대 임차인이 유력시 된다. 아크로 서울포레스트의 오피스동 연면적은 9만8000㎡ 규모에 달한다.

부동산업계 관계자는 "준공을 앞두고 우량 임차인을 속속 확보하고 있다"며 "현대글로비스의 경우 임대료가 단위면적(3.3㎡) 당 19만원 수준인데, 여타 임차인도 비슷한 수준에서 요율이 결정될 것으로 보인다"고 말했다.

이 정도 수준에서 임차인 확보가 완료되면 LB자산운용은 연면적 고려 연간 임대료 수익으로 760억원을 거둬들일 수 있을 전망이다. 이는 LB자산운용의 에쿼티 투자액을 고려할 때 32.18%에 해당한다. 부대비용을 제외하더라도 꽤 쏠쏠한 수익률이 기대되는 대목이다.

LB자산운용은 대림산업으로부터 성수동 아크로 서울포레스트 인수를 추진 중이다. 입찰을 거쳐 가장 나은 조건을 제시해 우선협상권을 따냈다. 이후 순조롭게 투자자를 확보하며 매매계약 체결까지 마쳤다. 총 거래금액은 6000억원이다. 오는 12월 말께 준공 시점에 맞춰 잔금을 치르고 소유권 이전작업까지 마무리할 예정이다.

LB자산운용은 인수를 위해 프로젝트 펀드인 'LB전문투자형27호사모부동산투자 유한회사'를 설립했다. 주요 투자자로 나선 곳은 싱가포르투자청(GIC)과 대림산업이다. 매도자이기도 한 대림산업은 향후 오피스 빌딩 가치 상승에 따른 투자 차익을 공유하기 위한 차원에서 이뤄졌다.

아크로서울포레스트가 자리한 서울시 성동구 성수동은 서울의 도심권역(CBD), 강남권역(GBD), 여의도권역(YBD)처럼 전통적인 업무시설이 밀집한 곳은 아니다. 다만 최근 개발 과정에서 다수의 지식산업센터와 오피스 건물 등이 만들어지면서 기업이 대거 입주해 신흥 업무지구로 떠오르고 있다.

아크로 서울포레스트는 서울 성동구 성수동 뚝섬 지구단위계획 특별계획3구역에 짓고 있는 주상복합 건물이다. 여의도 공원의 두 배 규모인 35만평 (115만㎡)면적의 서울숲 공원과 한강이 인접해 있다. 단지는 주거동 2개동과 D 아트센터(Art Center), 리플레이스(Replace), D 타워(Tower)로 이뤄진다. 주거는 지하 5층~지상 49층, 전용면적 91~273㎡, 총 280가구 규모로 들어선다. 이번 매각 대상은 오피스동인 디타워와 상업·문화시설이다.

대림산업은 매각 초기 예상대로 6000억원대에 이르는 가격에 오피스동을 매각하면서 상당한 차익을 거둬들일 것으로 분석된다. 매각가는 6000억원을 기준으로 보면 아크로 서울포레스트의 3.3㎡당 가격은 1880만원 선이다.

투입비용의 경우 오피스·상업·문화시설 매각의 경우 재고자산의 변동을 통해 대략적으로 추정 가능하다. 대림산업은 건설 중인 자산에서 아크로 서울포레스트 내 비주거 시설의 당사 보유 목적 변화로 유형자산에서 재고자산으로 계정 대체를 했다. 해당 자산 규모는 971억원이다. 공정이 1년 가량 남은 점을 고려하면 투입 공사비는 2000억원대에 이를 것으로 추정된다.

이번에 성공적으로 매각을 마무리 짓게 되면 대림산업은 해당부지를 매입한지 15년여 만에 투자금을 회수하게 된다. 앞서 대림산업은 해당 부지를 2005년 서울시로부터 3823억원에 매입했다. 주거동 분양을 통해 거둬들인 이익을 고려할 때 성수동 개발사업을 통해 대림산업은 공사비와 토지매입비를 충당하고도 수천억원에 이르는 이익을 남길 것으로 보인다.