이 기사는 2020년 11월 24일 13:40 thebell 에 표출된 기사입니다.

아너스자산운용이 지방 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 투자하는 헤지펀드를 내놓는다.

24일 금융투자업계에 따르면 아너스자산운용은 ‘아너스 전문투자형 사모투자신탁’ 펀드 투자자를 모집하고 있다. 설정 예정액은 50억원 가량으로 3년 안팎의 만기로 준비 중이다. 만기 전 투자자금을 전액 회수하면 조기 청산이 가능한 구조로 설계됐다.

신규 펀드로 유입된 자금은 전라북도 익산시 소재 주상복합건물 개발사업(PF 중순위 트랜치)에 투입된다. 프로젝트는 미래종건이 시행사, 유탑건설이 시공사로 참여하고 이달 말 PF 기표를 기점으로 12월 착공에 돌입한다. 준공 시점은 2023년 6월로 잡고 있다.

전체 PF 규모는 550억원 수준이다. 아너스자산운용 펀드 외 메리츠화재가 430억원 한도의 선순위 대출에 참여한다. 후순위 투자자로 금융기관을 물색하는 것으로 전해진다. PF 대주단은 부동산신탁사인 한국투자부동산신탁과 계약을 통해 우선수익권을 보장받는다.

아너스자산운용은 수익 실현 가능성을 높게 보고 상품을 준비했다. 중순위 엑시트 분양률이 70% 안팎인 만큼 현실적으로 리스크 역시 낮다고 판단했다. 동일 소재 지역 공동주택의 2~3년전 분양가와 비슷한 수준의 가격에 분양률도 최저선이 70% 수준이다.

PF 물건지는 익산시 창인동이다. 지하2층~지상27층 건물로 공동주택 약 200세대, 오피스텔 20실 가량으로 구성된다. 시공사 책임준공과 미이행시 채무인수, 신탁사 책임준공과 미이행시 손해배상 등의 안전장치를 통해 원리금 회수 장치를 마련했다.

특히 개발지역은 공동주택과 오피스텔이 많은 구도심가다. 약 500m 거리 내 위치한 KTX 익산역, 시외버스터미널 등 광역 교통망을 구축하고 있다. 구도심 중심상가 지역으로 중앙시장, 상가 인접 및 이마트, 롯데마트, 홈플러스 등 대형마트 이용이 가능하다.

아너스자산운용은 펀드 투자자들에게 7%대 안팎의 높은 목표 수익률을 제시했다. 타 펀드 대비 고수익 전략을 추구한다. 선순위는 5~6%, 후순위 투자자는 10% 가량의 수익률을 예상하고 있다. 각각 엑시트 분양률은 60%대 초반, 80% 근접 등인 것으로 전해진다.

고수익인 만큼 리스크 역시 상대적으로 높은 편이다. 당장 PF 물건지 자체가 지방 중소도시의 구도심가라는 점, 시행 및 시공사의 인지도가 높지 않아 준공 시점까지 변수가 상존한다. 시공사인 유탑건설의 경우 2020년 국내 도급순위 130위권 수준에 불과하다.

시장 관계자는 “아너스자산운용은 부동산 PF 상품을 많이 내놓으면서 나름의 안목과 성과가 있는 곳”이라며 “수익률 역시 높은 편”이라고 말했다. 이어 “다만 중소도시 PF란 점에서 서울 및 경기권 개발사업 대비 불확실성을 안고 있는 점은 분명하다”고 덧붙였다.