이 기사는 2020년 11월 27일 15:18 thebell 에 표출된 기사입니다.

하나대체투자자산운용이 티마크그랜드호텔명동 매각 작업과 동시에 밸류애드(Value-added) 카드를 다른 선택지로 염두에 두고 있다. 코로나19 여파로 매각이 속도를 내지 못하자 자체 역량을 활용한 가치 제고 후 처분에 나서는 게 나을 수 있다는 판단에서다.

27일 업계에 따르면 하나대체투자자산운용은 티마크그랜드호텔명동(서울 중구 회현동 1가 194-15) 처분을 두고 고민을 거듭하고 있다. 올 9월 싱가포르 호텔 운용업체를 우선협상대상자로 선정한 뒤 매각 협상을 진행해왔지만 합의점을 찾지 못하고 있다.

하나대체투자자산운용은 ‘플랜B’ 성격의 밸류애드 전략을 검토하고 있다. 밸류애드 전략은 부동산의 가치를 상승시키고 이를 통해 중단기적인 수익 여력을 더욱 확대하는 부동산 운용 기법이다. 리모델링은 물론 중장기 건물의 가치를 높이는 데 방점이 찍혀 있다.

밸류애드 전략은 하나대체투자자산운용 입장에서도 경험이 많은 만큼 충분한 선택지가 될 수 있다고 보고 있다. 특히 부동산본부 수장인 정해성 전무는 노후화 산업단지, 숙박시설 등 다양한 물건에 대해 밸류애드를 통한 레코드 축적으로 역량을 입증해왔다.

하나대체투자자산운용이 밸류업을 통한 중장기 엑시트 전략에 나설 경우 내년 펀드 만기 연장을 위한 수익자총회 등의 과정 역시 밟아야 한다. 아직은 시간적 여유가 있는 만큼 서두를 이유는 없지만 선택지 하나를 추가해 투트랙으로 방향성을 타진하는 셈이다.

시장 관계자는 “코로나19란 불가항력 변수에 명동은 물론 호텔 비즈니스 전반의 침체 영향이 상당한 것으로 보인다”며 “무리하게 매도하기 보다 밸류애드를 통해 중장기적 엑시트 전략을 추구하는 방안도 하나대체투자자산운용 내부 전략 중 하나”라고 말했다.

하나대체투자자산운용은 2016년 당시 하나투어 100% 자회사 마크호텔이 임차하고 있는 티마크그랜드호텔명동을 코람코자산신탁의 ‘코크랩제15호기업구조조정부동산’으로부터 매입하기 위해 공모 펀드(하나대체투자티마크그랜드종류형부동산1)를 설정했다.

매각 작업은 '하나대체투자티마크그랜드종류형부동산1' 펀드가 내년 7월 예정된 만기(5년)를 감안해 진행했다. 초기만해도 호텔이 2036년까지 책임임대차(마스터리스) 계약을 맺고 있는 만큼 원매자를 구하는 데 무리가 없어 매각작업이 순탄할 것으로 예상했다.

하지만 올해 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 관광객수가 감소했고 객실가동률(OCC)이 급락하는 변수가 불거졌다. 투자 수요가 위축되며 매수협상을 진행하고 있던 원매자가 투자금을 모집하지 못해 딜이 한 차례 결렬되는 상황도 발생했다.

하나대체투자자산운용은 이미 마크호텔 측의 요청으로 올해 2월부터 6월까지에 해당하는 임대료를 한시적으로 인하하고 배당금 지급을 연기했다. 분배금 규모가 축소되면서 펀드 판매보수와 운용보수를 모두 인하하며 '제로'에 가까운 보수로 고통을 분담했다.