이 기사는 2021년 03월 04일 13:15 thebell 에 표출된 기사입니다.

미국 대규모 리조트 개발사업 프로젝트인 '더 드루 라스베이거스(The Drew Las Vegas, 이하 프로젝트)'의 디폴트 여파가 주관사의 다른 해외 대체투자로도 옮겨 붙을지 관심이 모아진다. 이번 프로젝트에 투자한 기관을 중심으로 과거에 주관사가 연관된 딜의 부실 여부도 확인하려는 분위기다. 현재는 수면 아래 존재하는 리스크가 떠오를 수 있다는 의견이다.

4일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이번 프로젝트에 참여한 기관들은 미래에셋대우와 NH투자증권와 관련된 다른 해외 대체투자도 모니터링하고 있다. 기관은 프로젝트에 투자가 이뤄진 2018년 이후 사례를 집중적으로 들여다 보고 있는 것으로 전해졌다.

IB 업계 관계자는 "미래에셋대우·NH투자증권이 나선 투자에서 추가적 리스크가 촉발될 수 있는지 확인하는 작업이 진행중"이라며 "이는 해외 대체투자와 관련한 주관사의 시스템 전반을 들여다보려는 움직임으로 보인다"고 말했다.

현재 잠재적 리스크로 거론되는 건 가운데 하나는 홍콩 East Kowloon(CBD2) 소재의 오피스인 'Goldin Financial Global Centre' 투자다. 이 건물은 2016년 10월 준공됐고, 전체 27개층 가운데 24개층이 오피스로 이뤄져 있다.

국내에서는 미래에셋대우가 이 거래에 관여했다. 미래에셋대우는 2019년 3000억원 안팎의 규모로 투자한 걸로 파악된다. 미래에셋대우는 이 거래에 투자목적회사(SPC)인 '엠에이디더블유슬로언 유한회사(MADSloan)를 활용했다. 미래에셋대우는 계약한 환율에 따라 MADSloan에 원화로 대출했고, MADSloan은 2억3400만달러로 환전해 중후순위격인 메자닌론(Mezzanine Loan)에 투자했다.

미래에셋대우의 대출은 멀티에셋자산운용을 거쳐 투자자에 파생결합펀드(DLF)로 판매된 것으로 파악된다. 오피스의 임대수입이 투자자의 배당수익으로 직결되는 상품이다.

하지만 이 투자에서도 기한이익상실(EOD)이 발생한 것으로 전해졌다. 공실률이 예상치를 웃돈 탓에 임대수입이 기대에 크게 못미쳤다는 게 IB 업계 관계자의 설명이다. 멀티에셋자산운용에 따르면 이 오피스의 임차율은 2019년 3월 기준 약 69.97%다.

다른 IB 업계 관계자는 "미래에셋대우가 투자할 때부터 이 오피스의 임차율은 낮았고 그 뒤로도 임대가 원활하게 이뤄지지 않아 임대수입이 예상치에 못 미쳤던 걸로 알고 있다"고 밝혔다.

미래에셋대우에 따르면 이 오피스는 현재 매각을 진행하고 있다. 다만 매각을 하더라도 그 가격이 투자 때의 가치에 크게 못 미칠 수 있다는 분석이 나온다. 2018년 12월 투자자산의 감정평가액은 22억달러다.

IB 업계 관계자는 "신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이슈로 홍콩의 상업용 부동산 가치가 꺾이는 추세"라며 "이 오피스 역시 기대한 수준의 가치를 인정받지 못할 수 있고, 이는 투자자의 손실로도 이어질 수 있다"고 말했다. 이 관계자는 이어 "홍콩 오피스 건 외에도 미래에셋대우, NH투자증권이 나선 해외 대체투자 건 가운데 부실이 촉발된 딜이 추가로 존재하는 걸로 안다"며 "라스베이거스 프로젝트의 디폴트로 불거진 사태가 확산될 수 있다"고 덧붙였다.

라스베이거스 프로젝트에 투자한 국내 기관은 15곳 안팎이다. 이들의 투자금은 전체 2억5000만달러며, 중순위인 시니어 메자닌과 후순위인 주니어 메자닌에 투자가 이뤄졌다. 하지만 차주가 DIL(Deed In Lieu·부동산 소유권 양도 제도)을 선언함에 따라 국내 기관의 잔여재산배분권은 사라졌다. 결과적으로 국내 기관은 투자금을 모두 날리게 된 상태다.