이 기사는 2021년 03월 09일 10:11 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 조정대상지역은 투기과열지구와 함께 정부에서 정하는 규제 지역을 말한다. 이 지역으로 지정되면 세제와 대출 그리고 각종 행정 규제를 받는다. 주택가격 상승률이 가파르게 높아지거나 물가 상승률, 청약 경쟁률을 토대로 과도한 경쟁으로 여겨지면 과열을 막고자 조정대상지역으로 지정된다. 대출 규제와 세율 변경 등으로 제재에 들어간다.

참고로 조정대상지역, 투기과열지구 등에 대한 지정과 해제 정보는 '대한민국 전자관보' 홈페이지에서 확인할 수 있다. 정부의 부동산 대책에 대한 정보는 '국토교통부', 세제 정책은 '기획재정부', '행정안전부'의 홈페이지에서 알 수 있다.

비조정대상지역, 즉 규제가 없는 지역은 부동산 양도소득세의 중과세가 적용되지 않고 일반 세율 과세가 그대로 적용된다. 하지만 조정대상지역으로 변경되면 주택 매각시 양도세가 중과된다. 또 양도소득세 비과세 거주기간이 적용되고 일시적 2주택 비과세 처분기한도 단축된다.

좀 더 자세히 살펴보면, 올해 5월 31일까지 양도하는 주택이나 입주권의 경우 1년 미만의 보유 주택은 40%의 세율, 1년 이상 보유 주택은 기본세율이 적용된다. 올해 6월 1일부터 양도하는 부동산에 대해서는 세율(1년 미만 보유 70%, 2년 미만 60%, 2년 이상 기본세율)이 인상된다.

다주택자에게도 적용됐던 장기보유 특별 공제는 조정대상지역으로 바뀌는 순간 혜택이 사라진다. 아파트 분양권 전매시 양도소득세도 50%의 단일 양도세율이 부과되고 종합부동산세 추가 과세 대상이 된다. 취득세 중과, 주택 수 포함 등 세법상 불리한 규제가 상당하다.

이들 규제를 감안할 때 부동산 투자시 의사결정에 영향을 미치는 세제의 핵심은 보유세일 가능성이 높다. 부동산 시장 참여자는 양도소득세가 전반적으로 높아지는 상황에서는 양도보다는 보유를 선택할 가능성이 높기 때문이다. 이는 높은 양도소득세를 피하기 위한 다른 수단(증여, 임대사업자등록, 법인 소유)에 대한 제재가 심해지고 있다는 것을 뜻하기도 한다.

예를 들어, 서울을 포함한 수도권 다주택자 A가 주택 한 채를 양도시 양도소득세가 3억원 정도 예상되나 중과세 도입 이후 양도소득세가 6억원 정도라고 가정해보자. 이 조건에서 보유에 따른 종합부동산세가 1억원 추가로 발생한다면 어떤 결정을 내릴까.

합리적 의사 결정자의 경우 양도소득세 증가분(3억원)과 보유세 증가분(1억원)을 따져 손익을 계산한다. 즉시 양도하면 4억원(양도소득세 증가분 3억원+보유세 증가분 1억원)의 손실을 피할 수 있으나 보유할 경우 손실을 감수해야 한다.

그런데 높은 양도세율 탓에 매도 자체가 부담되는 상황에서는 보유세의 크기가 상대적으로 중요할 수 밖에 없다. 종합부동산세 부담이 크면 보유기간이 단축될 가능성이 높기 때문이다.

이런 관점에서 향후 부동산 세제 정책의 핵심은 바로 보유세일 것으로 보인다. 조정대상지역 2주택 내지 전국 3주택 이상 보유자에 부과되는 종합부동산세는 아래 표처럼 세금 부담이 지속적으로 증가할 것으로 전망된다.


따라서 부동산 조정대상지역과 투기과열지구에 대해 투자 결정을 내릴 때는 정부의 보유세 정책 방향을 예의주시할 필요가 있다.