이 기사는 2021년 04월 29일 06:30 thebell 에 표출된 기사입니다.

페블스톤자산운용이 설립 이후 최대 실적을 달성했다. 2019년 영업실적이 주춤했으나 지난해 다시 반등했다. 국내 물류센터 인수와 송파구 오피스빌딩 자본 재조정을 통해 적잖은 수익을 창출했다.

황태웅 대표의 '선택과 집중' 전략이 결실을 맺고 있다는 평가다. 경쟁입찰 딜(Deal)을 지양하는 한편 전문성을 살려 자체적으로 발굴한 딜에 주로 투자하면서 페블스톤의 확고한 정체성을 구축하고 있다.

◇한빛프라자 자본재조정 '수익 창출'…주춤했던 실적 반등

페블스톤자산운용은 2020년 영업수익 73억원, 영업이익 32억원, 순이익 25억원을 달성했다. 전년대비 영업수익은 32.33%, 영업이익과 순이익은 각각 69.1%, 58.53%씩 증가했다. 2016년 전문사모집합투자업 등록을 완료한 이후 가장 양호한 실적이다.

펀드운용보수는 70억원으로 영업수익의 대부분을 차지했다. 지난해말 총 8개 펀드의 설정액은 4599억원이다. 2019년말 대비 896억원 증가한 규모다. 대출을 포함한 총자산 기준 운용자산 규모는 약 1조원이다. 이를 통해 펀드운용보수의 절반 가량을 벌었다.


운용자산에서 발생하는 고정수익에 더해 실적 개선 폭을 키운 건 부동산 매매과정에서 발생하는 보수다. 페블스톤자산운용은 지난해 '페블스톤11호'를 설정해 BLK평택물류센터를 1977억원 가량에 인수했다. 평택항에 자리 잡고 있는 최신식 물류센터로 연면적은 약 13만6500㎡에 달한다. 경기 남부 최대 규모의 물류센터 중 하나로 꼽힌다.

또 운용 중이던 '페블스톤펀드8호'의 자본재조정을 통해 관리보수도 증가했다. 페블스톤펀드8호는 서울 송파구에 위치한 한빛프라자를 편입하고 있다. 2018년 다른 운용사로부터 이관받은 펀드로 기존 수익자들에게 솔루션을 제공해 지난해 차익실현 기회를 제공하면서 추가적인 보수를 확보했다. 여기에 새로운 수익자를 모집해 펀드 운용도 이어가고 있다.

영업수익이 늘어난 가운데 비용 증가 폭은 크지 않았다. 지난해 영업비용은 41억원으로 전년대비 12.96% 늘어나는데 그쳤다. 영업비용의 대부분은 판관비로 2019년과 비슷한 수준이다. 전체 임직원 수는 17명으로 2019년말에 비해 3명 늘었다.

한때 주춤했던 실적이 다시 반등했다는 점에서도 의미가 있다. 페블스톤자산운용은 2018년 영업수익 63억원을 달성하면서 전년대비 40억원 이상 증가했다. 다만 이듬해인 2019년 영업수익은 55억원으로 감소했다.

◇경쟁입찰 지양…물류센터 개발·선매입 등 잇따라 성사

페블스톤자산운용의 내실 다지기는 2019년부터 시작됐다. 경쟁입찰을 피하는 반면, 전문성을 살릴 수 있는 밸류애드, 오퍼튜니스틱 전략의 투자를 더욱 강화했다. 또 고유재산 투자를 확대해 딜 소싱 경쟁력을 키우고 있다. 주요 경영진들의 전문성을 최대한 살려 수익성 높은 딜에 '선택과 집중'을 하겠다는 의미다.

페블스톤자산운용의 주요 경영진들은 수십년간 부동산 투자 시장에서 잔뼈가 굵은 전문가들로 구성돼 있다. 최대주주이자 설립자인 황태웅 대표는 30년 가까이 부동산 투자와 관련된 업무로 경력을 쌓았다. 또 투자운용1본부와 2본부를 각각 맡고 있는 서진교 전무와 이창원 상무도 '한 우물'을 팠다.

페블스톤자산운용은 최근 트렌드에 발맞춰 물류센터 투자를 확대하고 있다. 지난해 BLK평택물류센터를 투자를 시작으로 같은해 12월 인천 서구 원창동에 위치한 부지 매입을 완료하고 '인천서부복합물류센터' 개발을 추진 중이다. 펀드가 아닌 프로젝트금융투자회사(PFV)의 주주로 참여해 사업을 이끌고 있다.


올들어 화성 남양 물류센터를 준공 전 선매입하는 딜도 성사시켰다. 뿐만 아니라 여의도 하나금융투자 빌딩을 소유하고 있는 리츠에도 투자했다. 기존처럼 펀드를 통해 직접 투자하는 방식 뿐만 아니라 리츠를 통해 재간접 투자하는 형태로 투자방식도 다양화하는 셈이다.

페블스톤자산운용 관계자는 "운용사 설립 초기부터 밸류애드 전략으로 펀드를 설정해온 만큼 전문성을 살릴 수 있는 딜 위주로 접근하고 있다"며 "최근 물류센터 투자 건이 많지만 투자기회가 있다면 물류센터 뿐만 아니라 다양한 부동산 자산을 대상으로 투자를 실시해 나갈 것"이라고 말했다.