이 기사는 2025년 03월 24일 07시05분 thebell에 표출된 기사입니다

"부동산신탁사들의 AMC(자산관리회사) 업무가 활발하지 못한 것은 부동산투자회사법에 의한 리츠사업 절차나 사업과정이 쉽지 않다는 방증입니다. 그러나 향후 부동산신탁사 업무 다양화와 부동산개발시장 니즈 충족을 위해서는 리츠사업도 부동산신탁사 업무의 한 축이 될 것으로 예상합니다."

박성표 전 대한토지신탁 대표이사가 취임 이후 한 매체와의 인터뷰에서 언급한 얘기다. 그가 취임했던 2014년 당시만 해도 대한토지신탁은 총 11개 신탁사 중에서 8번째로 리츠 AMC 인가를 받은 후발주자였다. 상장 리츠도 많지 않았을 뿐더러 여전히 리츠보다 부동산펀드가 더욱 활발하게 조성된 시기였다.

박 전 대표는 대한토지신탁에서 대표이사를 연임한 최초의 인물이다. 그는 행시 17회로 국토교통부(당시 건설부) 건설행정국장, 기획관리실장 등 두루 요직을 지내고, 주택도시보증공사(당시 대한주택보증) 사장을 지낸 관료 출신이었다. 그가 뿌린 씨앗은 그의 말대로 현재 대한토지신탁의 한 축이 됐다. 최근 부동산 신탁업계의 불황 속에서 경쟁력을 갖출 수 있는 밑거름이었다.

대한토지신탁은 정책적 흐름에 발맞춰 리츠사업을 일궜다. 국내 임대주택리츠는 2015년 박근혜 정부에서 추진한 기업형임대주택(뉴스테이) 사업이 시초다. 2017년 문재인 정부에서 기업형 민간 임대주택이 공공지원민간임대주택으로 전환되면서 공공성이 점차 강화됐다.

대한토지신탁도 꾸준히 임대주택 시장에서 존재감을 키웠다. 2015년 사업 초기 대한제1호 뉴스테이(수원권선) 사업을 시작으로 전문인력을 확충했다. 사업 관리능력도 향상시켰고 이해관계자들과 우호적인 관계를 구축하는 등 10년간 리츠 분야의 노하우를 축적했다.

2015년까지만 해도 국내 전체 임대주택리츠 43개 중에서 대한토지신탁의 리츠 수는 3개에 그쳤다. 다만 꾸준히 사업을 키우면서 2019년 21개로 늘렸고 최근까지 53개로 키웠다. 임대주택리츠 수를 기준으로 한 시장점유율 26%를 차지하면서 업계 1위에 올라섰다.

최근 영업실적에서도 임대주택리츠 덕을 톡톡히 보고 있다. 대한토지신탁의 지난해 영업수익은 1388억원으로 전년대비 26.16% 증가했다. 같은 기간 영업이익도 209억원에서 354억원으로 69.38% 늘었다. 임대주택리츠 운영에 따른 수수료 뿐만 아니라 출자 지분을 매각하면서 수익을 키우고 있다. 대다수 부동산신탁사들이 책임준공형 관리형토지신탁 사업 여파로 충당금 설정과 신규 일감 확보에 어려움을 겪는 것과 비교하면 눈에 띄는 성과다.

사실 업계에서 임대주택리츠에 대한 평가는 엇갈린다. 우선 돈이 안된다는 시각이 많다. 분양사업과 비교하면 투자 대비 회수에 적잖은 시간이 걸리기 때문이다. 그러나 대한토지신탁은 단기적인 성장 전략보다는 중장기 전략에 더욱 집중하면서 임대주택리츠를 사업 포트폴리오의 한 축으로 성장시켰다.

상대적으로 수수료가 높았던 책임준공형 관리형토지신탁은 부동산신탁사들이 앞다퉈 뛰어들었던 사업이다. 다만 호황기에 드러나지 않던 리스크가 불황기로 접어들면서 수면 위로 떠오르자 부동산신탁사들에게 오히려 부메랑으로 돌아오고 있다. 그런 의미에서 부동산신탁사들은 중장기 성장 전략을 토대로 움직여야 한다. 대한토지신탁의 사례처럼 좀 더 긴 호흡으로 미래를 내다보고 준비하는 자세가 필요해 보인다.