이 기사는 2021년 07월 15일 15:12 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국토지신탁이 약 1년6개월만에 공모채 발행에 나선다. 최근 변동성이 심해지고 있는 회사채 수급과 A등급 리스크를 극복하고 완판에 성공할지 주목된다.

시장에선 높은 수준의 절대금리를 거론하며 적지 않은 기관 투자자가 수요예측에 참여할 것이라는 전망을 내놓고 있다. 다만 이번 공모채 발행을 앞두고 유효 신용등급이 하향된 점이 변수다. 현재 한국토지신탁의 공모채 신용등급은 A0등급과 A-등급으로 스플릿이 난 상태다.

◇3년물 600억 발행 목표...지난해 수요예측은 고전

한국토지신탁은 오는 19일 공모채 600억원을 발행하기 위한 기관 대상 수요예측을 진행한다. 발행업무는 KB증권이 단독으로 총괄한다. 별도 인수사 없이 KB증권이 전액 총액인수한다. 별도 증액 가능성은 열어두지 않았다.

조달한 자금은 모두 만기채 차환에 사용할 예정이다. 한국토지신탁은 9월17일 공모채 600억원의 만기가 도래한다.

한국토지신탁과 주관사는 이번 공모채의 가산금리 밴드를 3년물 개별민평금리 평균 대비 –30~+30bp로 제시했다. 지난 13일 기준 한국토지신탁의 3년물 개별민평금리 평균은 2.958%다.

지난해 2월 공모채 발행 당시와 비교하면 밴드를 더 좁게 잡았다. 당시에는 가산금리 밴드를 3년물 개별민평금리 대비 –40~+40bp로 잡았다. 2000억원 모집에 유효수요가 1650억원에 그쳐 미배정분이 발생했지만 추가 청약을 통해 모두 시장에서 소화됐다. 이에 최종 발행금리는 희망밴드 최상단인 40bp가 가산된 2.538%로 책정됐다.

이번 공모채의 경우 상대적으로 금리 메리트가 돋보일 전망이다. 13일 기준 A-등급 민평금리는 2.700%다. 등급 대비 한국토지신탁의 개별민평금리가 약 25bp의 금리 메리트가 있다.

최근 두달간 공모채 3년물을 발행한 A-등급 발행사와 비교해도 금리가 매력적이다. 최근 2개월 사이 3년물을 찍은 서흥, 사조산업, 팬오션, 동화기업 등과 비교하면 한국토지신탁의 개별민평이 20~87bp가량 높은 수준이다.

◇차입형 토지시탁 수주 감소로 시장점유율 하락...등급 회복 가능성 염두

이번 공모채 발행을 앞두고 유효 신용등급이 A-등급으로 하향된 점은 변수로 작용할 전망이다. 한국신용평가는 이번 공모채 신용등급을 A0/안정적으로 그대로 유지했지만 한국기업평가는 A-/안정적으로 한 노치(notch) 하향했다.

한국토지신탁은 최근 차입형 토지신탁 수주가 꾸준히 감소하면서 시장점유율이 하락세를 나타내고 있다. 지난해 시장점유율(수수료수익 M/S 기준)은 11.2%로 2019년 대비 3.5%p 낮아졌다.

순이익 감소로 건전성도 흔들리고 있다. 재무건전성 지표인 조정부채비율은 78.8%로 2019년 말보다 6.7%p 상승했다. 위험한 수준은 아니지만 추후 분양성과에 따라 재무적 부담이 확대될 가능성이 남아있다. 자산건전성지표인 요주의이하자산비율과 고정이하자산비율은 각각 65.9%, 55.9%다. 경쟁 업체와 비교해 가장 높은 수준이다.

다만 등급 스플릿 상태는 오래 지속되지 않을 전망이다. 한국토지신탁은 상반기에 한국기업평가가 제시한 등급 상향 요건을 충족한 것으로 알려졌다. 등급 상향 요건은 △차입형 토지신탁 리스크 완화와 조정부채비율 75% 하회 △(충당금+자기자본)/요주의이하자산 150% 상회 등이다.

한국토지신탁은 1996년 4월 한국토지주택공사(당시 한국토지공사)의 자회사로 설립된 국내 최대 부동산신탁사다. 2021년 3월말 기준으로 MK인베스트먼트와 MK전자가 지분 35.5%를 보유한 최대주주다.