이 기사는 2021년 09월 15일 07:28 thebell 에 표출된 기사입니다.

코레이트자산운용이 경기도 하남시에 위치한 오피스텔 개발사업 프로젝트파이낸싱(PF)에 투자하는 사모펀드를 내놨다.

15일 금융투자업계에 따르면 코레이트자산운용은 ‘코레이트 하남신장 전문투자형사모투자신탁’ 설정을 앞두고 있다. 모집 예정액은 100억원으로 20개월 가량 만기의 폐쇄형 상품으로 설계됐다. 대출금 회수 여건에 따라 조기상환 혹은 연장이 가능한 구조다.

코레이트자산운용이 신규로 설정한 펀드는 사모사채에 투자하는 상품이다. 한국투자증권 고유자산이 투입된 특수목적법인(SPC) 트루하남제이차가 발행한 사모사채다. 한국투자증권의 경우 트루하남제일차를 통해 PF 선순위 대출로도 투자를 집행했다.

실질적인 투자자산은 경기도 하남시 신장동에 위치한 오피스텔 및 근린생활시설 개발사업(하남시청역 해링턴타워 더센트럴)의 PF 중순위다. 펀드 자금을 PF 중순위 대출에 투자해 이자수익 확보를 염두에 둔 상품이다. 일종의 대출형 부동산 상품인 셈이다.

PF대주단이 집행하는 자금은 총 735억원 규모다. 선순위에 한국투자증권, 하나금융투자, 신한캐피탈 등 세 곳이 각각 200억원씩 투입해 600억원을 마련했다. 중순위는 펀드가 출자해 담당하는 가운데 후순위 트랜치에는 효성캐피탈이 35억원 가량을 태운다.

코레이트자산운용은 목표수익률을 5%대 초반을 제시했다. 선순위보다는 높고, 후순위보다는 높은 수준이다. 다만 운용 성과와 사업 진행에 따라 변동될 수 있다. 펀드 만기일까지 투자자금이 회수되지 않을 경우 상환금 지급이 지연될 가능성도 상존한다.

사업장은 하남시 신장동(430-41, 430-6번지) 일대 지하7층~지상21층 규모로 건축 중인 오피스텔이다. 대지면적과 연면적은 각각 531평, 9464평 수준이다. 지난해 3월 이미 PF대출기표를 완료하고 두 달 뒤 착공을 시작했다. 내년 말 준공이 완료될 예정이다.

개발지 인근은 하남 신장사거리 신장로 노변에 위치한 한편 상업시설이 다수 존재한다. 향후 5호선 하남시청(덕풍신장)역 정거장이 신설된 신장초교 사거리부터 신장사거리를 중심으로 발달했다. 인근에 덕풍전통시장 상권이 크게 형성된 점도 긍정적 요인이다.

코레이트자산운용의 펀드는 60%대 후반의 분양률을 달성하면 엑시트가 충분히 가능한 구조로 설계됐다. 현재 해당 프로젝트의 분양률이 80%대 초반을 넘어선 점을 감안하면 투자금 환매에 별다른 걸림돌이 없는 것으로 파악된다. 후순위 자금상환까지 마련됐다.

업계 관계자는 “단순히 분양률만 놓고 보면 리스크가 상당히 낮고 수익률도 양호한 편”이라고 말했다. 이어 “미사, 교산신도시 등 수년 동안 대규모 주택공급이 이뤄진 만큼 풍부한 수요가 산재하고 있다”며 “시청역 인근인 점 역시 리스크를 낮춘다”고 덧붙였다.

코레이트자산운용은 펀드일임자산 포함 총 2조원의 수탁고를 보유한 운용사로서 유가증권부터 실물·대체투자까지 금융시장 전반을 아우르는 자산을 운용한다. 총 10개 본부 중 대체투자부문은 3개 본부로 꾸려져있다. 대주주는 한국토지신탁(68.9%)이다.