이 기사는 2021년 10월 26일 16:13 thebell 에 표출된 기사입니다.

국내 부동산 개발 시장의 설계·시공 분리발주 관행은 프리콘(Pre-Construction) 정착을 가로막는 대표적인 장애물로 지목됐다. 완성도 낮은 건축허가 설계도서로 입찰을 진행한 뒤 공사비 괴리가 발생했을 때 가서야 프리콘이 도입되기 일쑤였다. 자연히 비용 절감효과도 낮아지는 악순환이 반복됐다. 요즘처럼 원자재값마저 치솟는 환경에선 공사비 통제가 훨씬 어려워지고 있다.

프리콘 도입 효과를 보려면 오랜 발주 관행부터 뜯어고쳐야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 설계·시공 일괄발주 방식으로 설계 전단계부터 적용할수록 비용 절감 효과도 높은 것으로 나타났다.


이국헌 한미글로벌 엔지니어링실장(상무·사진)는 26일 서울 중구 소공동 롯데호텔에서 '도시공간 개발, 과제와 해법'이라는 주제로 열린 '2021 더벨 디벨로퍼 포럼'에 참석해 '프리콘과 부동산 개발 사업'이라는 주제로 발표했다.

프리콘이란 프로젝트 초기인 설계 전 단계에서 설정한 목표를 설계, 조달단계까지 지속적으로 검증하고 시뮬레이션해 프로젝트가 당초 목표대로 완료되도록 하는 시공 이전의 활동을 말한다. 국내에선 발주 시행사 주도의 프리콘과 시공사 주도의 프리콘으로 나뉜다.

이 상무는 국내 원활한 프리콘 도입을 위해서는 발주 체계부터 바꿀 필요가 있다고 지적했다. 국내에선 대부분 설계·시공 분리발주를 택하고 있다. 원칙적으로 시공사 선정 전 설계도서의 완성도를 충분히 확보하는 것이 맞다. 하지만 현실적으로는 금융비용 절감을 고려해 건축허가(또는 사업승인) 설계도서 만으로 시공사 선정에 나서고 있다.

이 상무는 "제대로된 입찰내역서 작성이 어렵다보니 실시설계 완료후 설계변경을 사유로 공사비 조정과정이 불가피하게 발생한다"며 "건축허가도서 완성도는 실시설계 대비 50~60% 수준에 불과하기 때문"이라고 설명했다.

도급내역서 없이 단순히 평당 공사비와 스펙 조건만 명시한 경우 설계변경 금액의 적정성 검토가 매우 곤란하다고 짚었다.

선진국에선 분리발주에 대한 문제를 의식해 2000년도 이전부터 이를 보완한 방식의 계약을 사용하고 있는 것으로 나타났다. 영국을 중심으로 한 파트너링(Partnering) 방식과 미국을 중심으로 한 설계시공 통합발주(IPD)가 그 예다.

이 상무는 국내에서도 개발 프로젝트 특성을 고려해 발주방식을 다양화할 필요가 있다고 내다봤다. 예를 들어 지식산업센터나 물류센터의 경우 건축허가 설계도서 기준으로 일괄발주를 택할 수 있다. 실시설계 완료 후 도급내역서 제출 조건을 적용하면서 말이다.


프리콘이 제대로 의미를 가지려면 단순히 시공 전단계가 아닌 설계 이전 단계에 착수해야 가능한 것으로 나타났다. 프로젝트 생애주기 5단계 가운데 시공단계 이전의 3단계(설계 전, 설계, 조달)를 총칭하는데 설계 전과 설계 단계에서 프리콘이 전체 프로젝트 비용의 90% 영향을 미쳤다. 프로젝트 초기에 프리콘을 적용하는 것이 비용 절감 측면에 다분히 효과적인 셈이다.

이 상무는 "프로젝트 실패 이유는 여러가지이지만, 많은 경우가 설계문제이며 설계의 핵심부분이 제대로 수행되지 않거나 오류가 발생해 나타난다"며 "설계 전 단계와 설계단계에서 수행하는 프리콘 활동의 중요성에도 불구하고 국내 건설산업은 이에 대한 인식이 낮은 실정"이라고 설명했다.