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종부세 절감을 위한 부담부증여 [WM라운지]

박주남 로앤택스파트너스 세무사/우쥬록스 창업자공개 2021-12-08 14:41:52
조정대상 지역 내 아파트는 종합부동산세가 작년보다 2배 이상이 상승할 것으로 예상된다. 그래서 다주택자는 부동산을 계속 보유해 종부세를 부담하거나, 처분해 양도소득세 중과세를 받느니 차라리 자녀에게 증여하기도 한다.

또 다주택자가 1주택을 자녀에게 증여할 때 대게 그 주택엔 임대차 계약이 체결된 경우가 많다. 이런 부담부증여는 매력적 증여 방법이다. 증여세와 양도세 과세표준을 줄여 누진과세를 피할 수 있기 때문이다.

"증여를 고민하는 가장 결정적 이유가 종부세 부담 때문"이라며 상담에 나서는 납세자가 많아졌다. 연말에 납부하는 종부세는 개인별로 부과되며 공시가격 합산액이 6억원을 넘으면 종부세 과세 대상이다. 다만 1세대 1주택자는 11억원까지 공제받는다.

다주택자가 세대분리된 무주택 자녀에게 증여할 경우 종합부동산세를 절감할 수 있다. 과표 구간별로 10%(1억원 이하)~50%(30억원 초과) 누진세율로 납부하는 증여세 부담이 크지만, 매년 종부세를 내는 것보다 증여 시점을 앞당겨 미리 증여세를 납부하는 게 낫다는 판단이다. 앞으로 부동산 가격 상승이 지속될 전망이어서 증여를 앞당길수록 증여세 부담이 줄어드는 장점도 있다.

종부세 중과는 다음과 같다. 조정대상지역의 2주택자, 조정대상지역 여부를 불문하고 3주택자이면 중과세율을 적용한다. 다만 조정대상지역, 비조정대상지역 각각 1주택 보유시 중과되지 않는다. 한마디로 조정대상지역의 2주택, 비조정대상지역에 1주택을 보유한 3주택자일 경우 조정대상지역의 1주택을 증여해 종부세 중과를 피할 수 있다.

증여를 하면 시가평가액으로 증여세를 내기 때문에 증여 취득가가 높다. 하지만 수증자가 주택을 5년 후 매도할 때는 양도소득세가 줄어드는 효과가 있다. 결국 증여자는 종부세를 줄이는 동시에 수증자도 향후 주택 매도시 양도세를 줄이는 절세 효과가 있는 셈이다.

그러나 다주택자의 부담부증여가 항상 유리한 건 아니다. 채무 관련 양도세에 영향을 미치는 요소는 양도차익뿐 아니라 세율도 있다. 조정대상지역의 2주택자는 일반 양도세 세율에서 20%를, 3주택자는 30%를 중과해 가산한다.

이런 중과세율까지 고려하면 다주택자가 조정대상지역 주택을 부담부증여할 때 증여세와 양도세를 합산한 금액이 일반 증여시의 증여세보다 더 커지는 경우가 있다. 따라서 다주택자는 시나리오별 예상 세액을 계산한 후 부담부증여 여부를 결정하는 게 안전하다.

만약 다주택자가 부담부증여에 나선다면 채무 비율이 낮거나 취득한 지 오래되지 않아 양도차익이 적게 산출되는 부동산을 증여하는 게 낫다. 양도세 중과가 되더라도 양도차익이 적으면 적용되는 세율 구간이 낮아져 절세를 누릴 수 있다.

부담부증여시 주의할 대목은 채무의 요건이다. 우선 증여자 본인의 실질 채무여야 한다. 또 과거부터 계속 존재했던 채무일 것을 요구한다. 수증자가 실제로 채무를 인수해야 하는 동시에 증여 재산에 담보된 채무일 필요가 있다.

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