이 기사는 2021년 12월 14일 11:16 thebell 에 표출된 기사입니다.

서울파이낸스센터(SFC) 주인인 싱가포르투자청(GIC)이 21년 만에 처음으로 자산관리사(PM)를 교체했다. 기존 PM사인 세빌스코리아의 관리기간 동안 잇따른 정전사태와 함께 공실률 해소에 어려움까지 겪은 점이 복합적으로 작용한 것으로 보인다.

14일 상업용 부동산 업계에 따르면 외국계 부동산 컨설팅 기업 CBRE는 SFC의 PM업무 계약을 따냈다. 계약기간은 3년이다.

SFC의 연면적을 고려하면 PM 수수료는 평(3.3㎡)당 1000원 수준으로 추정된다. 전체 연면적(11만9345㎡)에 적용하면 월 3600만원, 연간 4억원대 이상의 기본수수료가 예상된다. 여기에 인건비와 휴일수당, 교통비, 야근식대, 사무실 운영비 등 직접 비용(Direct Expense)이 더해진다. 인건비는 평당 4000원대이며 본사 인력의 10~15% 인건비를 포함한다.

PM(Property Management)은 주거용 또는 상업용 부동산을 운영하거나, 유지 관리하는 업무를 일컫는다. PM사는 오피스 건물에 상주하면서 건물 운영, 유지관리 등 일상적 업무와 임대차 관리, 재무보고, 마케팅, 임대료 책정 등을 수행한다.

CBRE의 첫번째 과제는 공실률 해소다. SFC 공실률은 20% 안팎으로 중심업무지구(CBD) 오피스의 평균 공실률인 11%와 비교해 다소 높은 수치다. 임차인 유치와 부동산서비스를 제공하는 PM사 입장에서는 부담스러울 수 밖에 없다.

SFC 건물은 잇따른 정전 사태로 입점한 외국계 은행과 증권사가 대거 이탈하기도 했다. UBS는 6월 SFC에서 센트로폴리스로 지점을 이전했고 유니클로의 한국법인 FRL코리아는 2019년 본사를 롯데월드타워로 옮겼다.

2009년 건물 정전 당시 입주 증권사의 유동성 공급에 문제를 일으켰다. 2018년에는 1시간 30분 가량 정전으로 10명이 승강기 안에 갇혔다 구조되기도 했다. GIC는 결국 전기공급 문제를 해결하기 위해 건물 전기, 설비, 보안 등을 관리하는 FM(Facility Management)사를 삼구와 포스코O&M 컨소시엄으로 교체한 것으로 알려졌다.

SFC PM은 GIC가 보유한 프라임급 오피스를 관리한다는 점에서 상징성이 높다. SFC는 서울 중구 태평로에 위치한 지상 30층 ~ 지하 8층 규모로, 연면적 11만9345㎡짜리 프라임급 오피스다. 입주사는 싱가포르 대사관을 비롯해 블랙록자산운용, 켄달스퀘어, 뱅크오브아메리카(BoA) 메릴린치, 노무라증권 등 외국계 기업이 절반을 차지하고 있다.

GIC는 싱가포르 국부 펀드로 과감하고 공격적인 투자를 아끼지 않아 국제시장에서 ‘큰손’으로 불린다. 운용기금은 비공식적으로 2000억 달러 이상으로 추산된다. 국내에서는 콘코디언 빌딩, 강남 서울파이낸스센터, 성수동 디타워, 서초구 더에셋 등 프라임급 오피스를 보유하고 있다.

앞서 GIC는 지난달 9일 서울파이낸스센터 PM 입찰을 위한 지명경쟁 방식의 제안서 접수를 마감했다. GIC 요구에 따라 해외 투자자를 유치할 수 있는 외국계 PM사가 대거 입찰에 참가했다.

발표 직전 세빌스코리아가 계약을 연장할 수 있다는 관측이 제기됐지만 결국 CBRE가 사업을 수주했다. 판교 알파리움타워 매각 주관을 맡은 JLL이나 SFC 입주사인 쿠시먼앤드웨이크필드 등이 유력한 경쟁자로 거론됐다.

업계 관계자는 "CBRE가 관리 중인 강남 SFC의 공실률이 0%대를 유지하고 있는 점이 PM사 선정에 영향을 미쳤을 것"이라고 설명했다.