이 기사는 2021년 12월 24일 16:35 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

“토지보상금은 채권·대토(주변 토지로 보상)·세금 등 다양한 프로세스가 얽혀있다. 단순히 보상금을 어떻게 할거냐는 물음으로 접근하면 안된다. 투자 소명에 따라 가장 좋은 방안을 찾는 게 우리의 역할이다.”

국내 증권사 중 토지보상을 전문적으로 다루는 곳은 한화투자증권이 유일하다. 법무법인 고구려와 세무법인 다솔과의 협업을 맺고 전문적인 자문 상담 서비스를 제공하고 있다. 토지보상 대상 고객은 세무·법률·금융 등 모든 컨설팅을 종합적으로 받을 수 있다.

노동현 한화투자증권 금융플라자GFC(강남파이낸스센터) 부장은 토지보상 분야에 특화한 PB다. 14년차 베테랑 PB인 그가 본격적으로 토지보상 영업에 나선 것은 2018년부터다. 6년 연속 마스터PB(우수사원)에 선정되는 등 능력을 인정받고 있다.

노동현 PB는 신도시 개발이 확정되면 가장 먼저 사업지로 달려가 상주하며 고객들의 토지보상을 돕는다. 토지 보상금 규모 적정 여부, 절세 등의 사안을 진단한 뒤 채권, 대토 등 유리한 방법을 제시한다. 금융상품 가입을 원하는 경우 고객 상황에 맞는 상품을 추천하는 등 자산관리를 담당하고 있다.


토지 보상은 ‘토지보상법’에 따라 이뤄진다. 신도시·재개발 등 정부 주도형 개발사업에서 토지를 취득해야할 때 현지인과 협의 과정을 거쳐야 한다. 이 때 현지인은 법무법인을 통해 대책위원회를 설립해 교섭에 나설 수 있다.

현지인 혹은 부재지주 여부에 따라 보상 형태가 달라진다, 토지보상 대상 땅에서 본인의 주민등록증상 거주지(사업 인정 고시 1년 전 기준)가 30km 범위 내 있으면 현지지주에 해당돼 현금으로 보상받는다. 반면 범위를 벗어나면 부재지주로 채권 보상 대상이다. 통상 △대지 △전 △답 순으로 보상금 규모가 크다.

노동현 PB는 “현지인은 보상금이 적정했는지를 따지는 게 중요한데 현재 자신의 땅 주변 시세와 비교해 가격이 떨어진 것 같다면 이의 제기를 할 수 있다”며 “부재지주로 채권을 받을 때에는 3년 만기, 5년 만기 중 어떤 것으로 받는 게 유리할지 할인율 등을 비교할 필요가 있다”고 설명했다.

현지인은 현금 이외에도 채권이나 대토 등의 보상 방식을 선택할 수 있다. 토지 보상을 수용하고 나면 양도세를 내야하기 때문에 절세 측면도 고려해야 한다. 다만 토지보상지는 ‘강제수용 토지 특별감면세’가 적용돼 현금 대상자는 10%를, 채권 대상자는 15%를 양도세에서 감면한다.

그는 “양도세가 많이 나올 것 같으면 채권으로 받거나 대토로 받는 게 수익성 측면에서 유리할 수 있다”며 “특히 대토의 경우 추가 세금을 감면받기 때문에 자금을 어떤 용도로 어떻게 활용하는 게 좋은지 기회 비용을 따져보는 것도 중요하다 ”고 강조했다.

토지보상금을 받을 때에는 꼼꼼하게 비교해 유리한 대안을 선택하는 게 중요하다. 절세 목적으로 만기 보유 특약 채권을 구매했지만 자금이 급하게 필요해 해지를 원하는 사례도 빈번하다. 이 경우 감면받은 세액을 납부해야 하는 것과 동시에 가산세도 낼 수 있다.

한편 성향에 따라 다양한 투자 포트폴리오와 금융상품을 선택할 수도 있다.

노 PB는 “채권을 받은 고객 대상으로는 LH나 경기도시공사, SH공사에서 발행하는 채권 관련 금융상품이 유리할 수 있다”며 ”DLS 상품 등은 신용이 연계돼 있어 고위험 상품이지만 등급이 맞다면 투자전략에 유리할 수 있다”고 짚었다.