이 기사는 2022년 04월 14일 15:40 thebell 에 표출된 기사입니다.

유가증권시장 상장을 계획 중인 DS네트웍스는 지난해 건설용지 매입을 대폭 늘렸다. 이탓에 부채비율 상승 부담이 커졌지만 중장기적으로 개발자산 확보가 필요하다고 판단한 것으로 보인다.

별도기준 전체 매출은 1조원에 근접할 정도로 성장세를 이어갔다. 다만 원가율이 오른 탓에 영업이익은 주춤했다. 영업외수익에서 인천 루원시티 SK리더스뷰 개발 수익이 지분법이익으로 반영된 덕에 전체 순이익은 증가했다.

◇용지 마련 비용, 차입금 충당…개발사업 연속성 '입증'

DS네트웍스의 장단기 차입금은 지난해 1조8000억원을 나타냈다. 한 해 동안 8000억원 이상 늘어난 수치다. 차입금이 늘어난 배경은 세 가지로 요약된다. 건설용지 매입 영향이 가장 컸고 분양미수금, 선급금 등이 뒤를 이었다.

지난해 건설용지는 5000억원 증가해 1조5000억원대로 불어났다. 송도A9 지역을 비롯해 서울 동소문동, 의정부1차, 목포유달경기장, 인천 북항 등에서 신규 개발부지를 대거 확보한 영향으로 풀이된다.

같은 기간 분양미수금도 2800억원가량 증가했다. 선급금도 1500억원 더 늘었다. 분양미수금의 경우 영종도 A7, A8 블록 아파트에서 다수 발생한 것으로 보인다.

영업활동에서 보폭이 커진 부분을 차입금으로 막다보니 1년새 부채비율은 큰폭으로 올랐다. 자본총계는 뒷걸음질치는데 부채총계가 1조원가량 늘어났다. 부채비율은 한 해 동안 257%에서 448%로 200%포인트가량 상승했다.

내부적으로 재무부담이 커졌지만 디벨로퍼 특성상 개발부지 확보가 중요하다고 내다본 셈이다. 내년 상장을 계획하고 있는 만큼 신규자금을 수혈받을 수 있는 점도 기대요인으로 작용했다.

앞서 DS네트웍스는 지난해 삼성증권과 신한금융투자를 공동 대표주관사로 선정할 당시 기업가치 1조7000억원을 제시받았다. 제 상장까지 시간이 있는 점을 감안하면 공모시점에 2조원대까지 넘볼 수 있을 것으로 관측된다.

일찌감치 인적분할을 통해 금융투자부문과 시행부문으로 조직을 나누기도 했다. 상장 대상은 본업인 시행부문이다. 개발사업이 연속적으로 이뤄질 수 있는지가 거래소 심사 관건이라 부지 확보에 적극 나선 것으로 보인다.


◇별도 매출 1조 근접, 원가율 개선 과제

별도기준 외형 자체는 성장세를 이어갔다. 다만 매출원가 부담이 생기면서 영업이익은 오히려 후퇴했다. 영업외손익의 상당 부분을 지분법 손익으로 채워 순이익을 지켰다.

별도 기준 매출은 9400억원으로 전년대비 10% 성장했다. 분양수익이 유지된 덕이다. 하지만 원가율이 83.97%에서 85.12%로 늘어난 탓에 영업이익은 빛이 바랬다. 영업이익은 500억원대에서 주춤했다.

영업손익 후퇴에도 순이익이 두배 늘어난 데에는 지분법 손익이 크게 작용했다. 인천 루원시티 개발 프로젝트금융회사(PFV)인 '디에스루원피에프브이'에서 지분법손익이 700억원 이상 반영됐다. PFV의 매출은 5000억원으로 집계됐다. 개발이 순항한 덕분에 순이익은 600억원에서 1200억원으로 많이 증가했다.

DS네트웍스는 전문 디벨로퍼 그룹을 표방하고 있다. 그룹내 투자부문을 활용해 해외 신사업을 개척하는 동시에 시행부문과도 시너지를 낼 수 있는 방안을 모색하고 있다.

지난해 해외진출 교두보를 마련하기 위한 차원으로 일련의 투자가 진행되기도 했다. 스마트팜 기업으로 알려진 그린랩스에 200억원을 투자한 이후 마스턴투자운용에도 비슷한 규모인 180억원을 투자했다. 마스턴투자운용 해외법인인 마스턴아메리카 지분 인수에도 참여했다. 양사는 아시아 지역 가운데 싱가포르를 눈여겨보고 합작법인 설립도 계획 중인 것으로 알려졌다.

DS네트웍스는 1981년 정재환 회장의 부친이 설립한 대승실업이 모체다. 디벨로퍼에 본격적으로 뛰어든 것은 2000년 전후 정 회장이 나서면서부터다. 2018년 매출 1조2000억원을 넘어선 이후 4년 연속 조단위 매출을 유지하고 있다. 디벨로퍼임에도 매출 변동성이 적고 꾸준하게 사업장을 이어가면서 외형을 유지하는 점이 특징이다.