2020년 7월 부동산 대책 이후 주택임대사업자에 대한 혜택이 대폭 감소됐다. 단기 주택임대사업자에 대한 사업자등록 자동말소가 이루어진 상태다.

이번 부동산 대책으로 인한 가장 큰 변화는 두 가지다. 첫 번째는 과거 주택 의무임대기간을 4년이나 8년 중에서 고를 수 있었으나 이제 10년 장기 주택임대사업자로만 등록할 수 있다는 점이다. 두 번째는 아파트에 대해 주택임대 등록을 할 수 없고 아파트를 제외한 오피스텔이나 다가구주택 등 빌라는 등록이 가능하다는 점이다.

이 가운데 아파트를 제외한 빌라나 오피스텔을 장기 보유할 예정인 주택 소유자는 눈여겨볼 대목이 적지 않다. 무엇보다 주택임대사업자로 등록하는 경우 취득 단계에서부터 처분 단계까지 각 세목별 혜택이 있다.

먼저 취득세 감면 혜택이다. 부동산 대책 이후 2020년 8월부터는 다주택자의 주택 유상 취득에 대해 취득세가 대폭 상승했다. 조정대상지역에서 2주택 이상을 취득하는 경우 기존 1~3%로 적용받던 취득세율이 8~12%로 껑충 뛰었다.

이런 여건에서 주택임대사업자는 최초 분양을 받아 취득하는 등 일정한 요건을 갖춘 경우 2024년 12월 31일까지 취득세를 100% 감면받을 수 있다. 투자 목적으로 장기간 주택을 보유하는 경우엔 임대사업자 등록을 통해 취득세를 감면받는 게 유리하다. 예를 들어 다주택자가 추가로 2억원 가량의 빌라를 매입하면 2400만원 상당의 취득세 차이가 발생한다.

종합부동산세 관련 혜택도 있다. 재산세와 종합부동산세는 과세기준일 6월 1일 현재 주택을 보유하고 있다면 부담해야 하는 세금이다. 1차적으로 재산세를 부담한 뒤 개인별로 공시가격을 합산해 6억을 초과하는 경우 2차적으로 종합부동산세를 부담한다.

조정대상지역에서 2주택 이상을 보유하고 있는 경우 기본세율이 아닌 중과세율을 적용받는 동시에 세부담의 상한도 150%에서 300%로 늘어난다. 다주택자에 대한 종합부동산세 부담이 급증하는 가운데 기준시가 6억원 이하의 임대주택을 보유한 경우 임대사업자로 등록해 과세 대상에서 제외시킬 수 있다.

주택임대사업자가 공동주택과 오피스텔을 2세대 이상 임대하고 있을 때 면적 요건과 공시가격 요건을 충족한 경우 2024년 12월 31일까지 재산세를 50~100% 감면받을 수 있다.

양도소득세 감면 효과도 있다. 건설임대주택의 경우 2022년 12월 31일까지 임대사업자로 등록하는 경우 70%의 특례 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있다. 양도세 100% 감면 혜택은 지난 2018년 12월 31일을 기점으로 일몰된 상태다.

주택임대사업자로서 이런 세제 혜택을 받으려면 지방자치단체에 임대사업자로 등록하는 동시에 세무서에 사업자 등록이 필요하다. 여기에 추가로 취득세, 재산세, 소득세 등 각 세목별 적용 요건을 충족해야 하기에 자세한 사항은 세무사와 직접 상담을 거쳐 결정하는 게 중요하다.

의무임대기간이 10년으로 늘어난 만큼 기간 충족 여부를 반드시 신경써야 한다. 의무임대기간을 충족하지 못한 경우 과태료가 3000만원이다. 각별한 주의가 요구된다.