이 기사는 2022년 11월 04일 15:04 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 전문 운용사인 이든자산운용이 지난 3년간 추진해온 신축개발사업을 성공적으로 마쳤음에도 불구하고 자산 매각에 어려움을 겪고 있다. 최근 부동산시장 한파에 좀처럼 인수자를 구하기 어려워지면서, 일시적으로나마 해당 시설을 직접 운용하기로 가닥을 잡은 분위기다.

4일 금융투자업계에 따르면 이든자산운용은 최근 건설을 마친 비즈니스호텔 '신라스테이 여수'의 잠재 인수자를 수소문하는 한편, 관광숙박시설로 직접 운용하는 방안도 병행 중인 것으로 전해진다. 이번 개발사업의 시행은 이스턴투자개발이, 자산관리는 이든운용이 각각 담당했다.

'신라스테이 여수(사진)'는 전남 여수시 수정동 622번지에 위치한 신축 관광숙박시설이다. 지하 1층~지상 20층 1개동 호텔 건물로 대지면적과 연면적은 각각 3738㎡, 2만5741㎡ 규모다. 지난 2020년 10월 신축공사에 착수해 올해 8월 건설을 마쳤다.

이든자산운용은 이 호텔 개발사업을 위해 지난 2019년 말 자본금 50억원 규모로 설립된 '여수육이이PFV'에 참여했다. 최대 주주인 이스턴투자개발을 비롯해 이든자산운용, 키움증권, 부국증권, 교보자산신탁 등 총 6개사가 주주로 이름을 올렸다.

그간 개발사업은 큰 이슈 없이 예정대로 진행됐다. 건축인허가 필증을 확보한 이든자산운용은 지난 2020년 9월 BNK캐피탈, 농협은행, 하나캐피탈 등을 선순위 대주단으로 하는 700억원 한도의 대출약정을 체결해 2년 만에 공사를 마무리지었다.


당초 계획은 해당 대출금의 상환만기일인 올해 10월 말까지 실물자산을 매각하는 것이었지만, 최근 급속도로 식어버린 부동산시장에서 매각에 차질을 빚고 있다. 지난 8월 준공을 마친 이든자산운용은 제값을 받기 어렵다고 판단, 일시적으로나마 직접 운용에 나서기로 결정한 상황이다.

만기 도래한 부동산담보대출을 리파이낸싱하는 과정에서 이자 부담도 급격히 커진 것으로 파악된다. 업계에 따르면 최근 부동산시장은 선순위 프로젝트파이낸싱(PF)을 조달하는 과정에서 연 7~8% 이상의 금리가 요구되는 것으로 전해진다. 여수육이이PFV 기존 대출의 선순위 연 이자율이 4.5%였던 점을 감안하면, 이자 부담이 두 배 가까이 불어났을 것으로 파악된다.

업계 관계자는 "기존 호텔 건물을 오피스빌딩으로 재구성하는 등 최근 호텔에 대한 매수 의지가 한풀 꺾인 상황"이라며 "호텔 실물자산의 경우 영업 실적이 증명돼야 매각이 그나마 이뤄질 수 있기 때문에 이든자산운용도 일시적으로 직접 운용에 나선 것 같다"고 전했다.

한편 이든자산운용의 국내외 대체투자는 최근 침체된 부동산 시장에서 두드러지는 모습을 보이고 있다. 업계에 따르면 이든자산운용은 지난 9월 청담빌딩을 1050억원에 매입을 마친 것으로 전해진다. 5000억원 규모의 블라인드펀드를 통해 집행한 투자로, 연신내 범일빌딩과 성수동 복합시설 개발, 서소문 정안빌딩, 잠실 예전빌딩 등에 이은 다섯 번째 투자처다.

이든자산운용은 2017년 이상호 대표가 설립했다. 이 대표는 맥쿼리리얼에스테이트를 거쳐 베스타스자산운용 부사장, 에머슨자산운용 공동대표직을 두루 역임한 바 있다. 부동산투자 총괄은 최호철 부사장과 황병훈 전무가 담당하고 있다. 최 부사장은 이지스자산운용 투자3본부, 코람코자산신탁 리츠투자팀 등을 이끌었다. 황 전무는 리치먼드자산운용, 코람코자산운용 등에서 업력을 쌓았다.