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올해 건설업계가 유동성 리스크에 시달렸다면 내년부터는 사업장별로 미분양·미입주 리스크가 본격화될 것이란 전망이 나왔다. 초기 분양률이 1년여만에 크게 하락한 탓에 신용평가사의 분양률 모니터링 잣대도 더욱 엄격해질 가능성이 높아졌다.

한국기업평가는 이달 '2023년 산업전망(건설부문)'에서 '미분양위험은 이제부터'라는 보고서를 통해 건설업 등급전망을 '부정적'으로 평가했다. 금리인상으로 개별 프로젝트 사업성이 저하돼 중장기 매출기반이 불확실해질 수 있다고 우려했다.

서울 주요 정비사업장을 선점했거나 포트폴리오 다분화에 성공한 건설사를 제외하면 주택사업 집중도가 높을수록 신용도 격차가 벌어질 가능성이 높아졌다.

한국기업평가는 올해 하반기 레고랜드 PF 사태로 인해 유동성 리스크가 불거졌다면 내년부터는 본격적으로 미분양·미입주 리스크가 발생할 수 있다고 내다봤다. 전체 분양률만 보고 판단하던 단계에서 나아가 프로젝트별로 공사단계에 따라 분양률을 체크해야 할 필요가 생긴 셈이다.

지금까지 초기 분양률 40~50%만 달성해도 공사진행에 차질이 없다고 판단했다. 준공시점까지 분양률 70% 내외만 달성해도 전반적인 대금회수 우려가 없다고 진단했다. 앞으로는 중도금 대출 기표 등을 고려해 초기 분양률 눈높이를 높일 것으로 예상된다.

실제 초기 분양률 수준은 올해 내내 하락했다. 3분기 민간 아파트 초기 분양률은 82.3%로 나타났다. 지난해 2분기 당시 98.3%에서 5개 분기만에 16%포인트 가량 하락했다.


신용평가 업계는 내년 금리인상 추세 완화를 감안해도 사업환경 전망이 한동안 비우호적일 것으로 내다봤다. 내년 상반기 이후 금리인상이 멈추더라도 원자재, 인건비, 물류비 등으로 원가부담이 높아져 불확실성이 크다고 판단했다. 미분양 세대가 증가하면 공격적인 분양가 책정이 어려워지고 이는 원가의 판가 전이를 막게되는 구조다.

사업환경을 감안하면 건설사 차입금 증가는 예견된 수순으로 보인다. 할인 분양이나 분양제고 마케팅을 통해 손실을 감수하더라도 공사대금 회수에 사활을 걸어야 신용도 하락을 막을 수 있을 전망이다.


한국기업평가 유효등급 보유 20개사의 3분기 누적 상각전영업이익(EBITDA) 마진은 5.7%로 지난해 7.5% 대비 하락했다. 기성 진행에 따른 운전자본부담 등으로 현금흐름이 저하된 탓이다. 9월말 기준 합산 차입금은 25조3000억원으로 지난해 말 대비 약 5조원 가량 증가했다.

한국기업평가는 "운전자본부담 통제를 통해서 얼마나 원활한 현금흐름을 시현하는지가 주요 모니터링 요인이 될 것"이라며 "등급 하향 가능성은 과거 대비 높아진 상황"이라고 밝혔다.