이 기사는 2023년 01월 27일 17:58 THE CFO에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼 업태로 상장 작업을 추진해온 DS네트웍스는 국내에선 보기 드문 기업공개(IPO) 후보군으로 통한다. 지금까지 부동산개발업을 내세워 상장에 성공한 디벨로퍼는 2015년 SK디앤디가 유일했다.

개발사업을 영위하는 업종 특성상 신규자금 유입이 절실한 시점이지만 상장 타이밍을 잡기는 어려운 국면이다. 시행부문에 편중된 사업 포트폴리오 해결이 숙제로 꼽힌다. 다른 한축으로 내세운 금융사업은 오히려 일부 매각을 추진하고 있기도 하다.

◇주관사 선정·인적분할·IFRS 전환 이후 '침묵'

DS네트웍스는 27일 더벨이 유가증권시장 상장 계획을 묻는 질문에 "2024년 이후 예상하고 있다"고 답했다. 2021년 상장 주관사 선정 당시 올해를 목표시점으로 내세운 것에 비해 보수적인 기조로 돌아선 셈이다.

DS네트웍스가 상장에 가장 적극적으로 나섰던 시점은 2021년이다. 대우건설 인수가 무산된 이후 직상장 작업에 착수했다. 삼성증권과 신한금융투자를 공동대표 주관사로 선정했다.

상장 작업을 위해 코람코자산신탁과 코람코자산운용 출신인 김주호 상무를 재무실 산하 CFO 직급으로 영입하기도 했다. 상장요건 충족을 위해 한국채택국제회계기준(K-IFRS)으로 전환하는 작업이 이뤄졌다.

그해 말 시행부문과 금융부문을 두축으로 분리하는 인적분할도 이뤄졌다. 금융부문을 활용해 해외 신사업을 개척하는 동시에 시행부문과 시너지를 내기 위한 복안이었다.

인적분할만 놓고보면 상장 밑그림은 종합 부동산 개발과 부동산 금융 전문기업으로 그린 듯하다. 국내 대형 디벨로퍼인 엠디엠 그룹이 부동산 개발분야에 안주하지 않고 금융분야를 추가로 구축해 종합부동산금융그룹으로 도약한 것과 일맥상통한다.

회사 성장과정에서 금융부문은 중요한 역할을 했다. 인지도가 낮은 상태에서 공격적인 부지매입을 위해 금융권 도움이 필수적이었다. 김영철 전 DS네트웍스 대표의 금융권 네트워크가 에쿼티 확보 과정에서 크게 작용하기도 했다.

업황이 불리하게 흐르면서 금융부문은 오히려 입지가 축소되는 분위기다. DS투자증권이 일찌감치 매각된 데 이어 DS네트웍스자산운용도 최근 매각을 저울질하고 있다. 2021년말 기준 금융부문 지배기업인 디에스앤홀딩스 산하에는 DSN파트너(경영컨설팅), DS투자증권, DS네트웍스자산운용이 편입돼 있었다. 대부분의 계열사가 올해 빠지는 셈이다.

상장주체인 시행부문은 올해 힘든 업황을 견뎌야 한다. 조단위 재고용지를 보유하고 있기는 하지만 개발사업 특성상 분양이 계획대로 이뤄지지 않을 공산이 크기 때문이다.

내부적으로도 올해 업황을 보수적으로 판단하고 있다. DS네트웍스는 △미국 기준금리 상승으로 인한 시장 유동성 부족 △부동산 경기 불확실성 지속으로 인한 신규 분양 시장 위축 △우크라이나 전쟁 지속 등에 따른 원자재 수급 불균형에 따른 공사비 인상으로 사업 수익성 저하 등을 근거로 제시했다.

◇2조 안팎 기업가치 기대, EBITDA 변동성 부담

주관사 선정 당시 DS네트웍스의 기업가치는 1조7000억원을 적용받았다. 당초 공모시점까지 2조원대가 관측됐다. 건설 재고용지만 1조6000억원에 육박했던 점을 감안하면 호황기 몸값으로 기대해볼만 했다.

업황 변동성이 높아진 탓에 개발실적을 연속적으로 유지할지는 지켜봐야 한다. 상각전영업이익(EBITDA)은 2019년까지 2000억원을 상회할 정도로 고공행진을 이어왔다. 최근 몇년간 부침을 겪고 있다. 2020년 1300억원의 EBITDA를 기록한 이후 2021년에 1400억원으로 소폭 만회한 정도였다.


지금까지 디벨로퍼 업태로 상장이 이뤄진 것은 SK디앤디가 유일하다. 밸류에이션 측정 당시 국내 비교기업이 마땅치 않아 일본 부동산개발 및 임대업체를 적용한 바 있다. SK디앤디는 2015년 6월 공모가 대비 2배 시초가로 상장했다. 이후에도 상한가를 기록한 바 있다. SK디앤디의 경우 에너지 디벨로퍼로 임대영역에 특화된 사업모델로 차별화한 바 있다. 그룹 전폭적인 지원과 함께 오너일가 지분이 포함된 점도 크게 작용했다.

DS네트웍스 역시 불리한 업황이 어느정도 걷히면 신사업 중심으로 상장 체력을 만들 것으로 예상된다. 사내 미래전략실과 함께 금융부문내 DSN인베스트먼트 등이 신사업을 개척하고 있다.

일차적으로 관심을 보이고 있는 영역은 스마트팜 분야다. 스마트팜 업계 핫한 그린랩스에 선제적인 투자를 단행했다. DS네트웍스의 개발 노하우를 접목해 향후 베트남 시장 등에서 글로벌 스마트팜 진출을 본격화하기 위한 목적으로 풀이된다. 이외에도 마스턴투자운용 지분참여를 통해 미국 현지법인에 공동 투자하기도 했다.

DS네트웍스는 1981년 정재환 회장의 부친이 설립한 대승실업이 모체다. 디벨로퍼에 본격적으로 뛰어든 것은 2000년 전후 정 회장이 나서면서부터다. 전문가들도 반신반의하던 마곡, 송도, 청라, 루원시티 일대 선제적으로 개발을 진행해 이름을 알렸다. 2018년 이후 조단위 매출을 꾸준히 유지하고 있다.

DS네트웍스 관계자는 "선두 디벨로퍼로서 해외개발사업 추진과 함께 태양광 등 친환경사업 분야로의 업역 확대를 모색하고 있다"고 설명했다.