이 기사는 2023년 03월 30일 16:29 thebell 에 표출된 기사입니다.

BBB급 시공사의 미분양 발생률이 30%를 넘으면 2년내 부채비율이 260%를 상회할 수 있다는 전망이 나왔다. 지난해 수치 대비 40%포인트 안팎 늘어나는 꼴이다. 미분양 위험지역에서의 자체사업을 미루기 어려운 반면 안정적인 정비사업 착공은 지연될 공산이 커진 탓에 재무부담 확대가 가속화될 수 있다는 지적이다.

김현 한국기업평가 책임연구원은 30일 크레딧 세미나에서 "BBB급의 정비사업착공시점이 지연되는 경우가 발생하면 재무부담 확대시점은 2024년보다 빨라질 수 있다"며 "미분양에 따른 재무부담 변동 폭이 크게 나타날 수 있어 이에 대비한 자산매각 등을 포함한 강도높은 자구계획이 요구될 수 있다"고 발표했다.

한국기업평가는 유효등급을 보유한 21개 건설사를 대상으로 미분양 위험지역과 분양률을 나눠 분양수익 시나리오를 제시했다. 현재 매출 반영중인 진행사업장과 착공 예정 사업장 1039개 프로젝트를 대상으로 했다.

시나리오상 건설사 매출구조는 올해를 정점으로 하락세로 전환되는 것으로 집계됐다. 특히 AA급 건설사도 내년부터 큰 폭의 매출 하락이 점쳐진다. 주택부문에서 매출이 줄더라도 선별적으로 착공에 나서겠다는 전략을 보였다. 실제 착공시점이 미정인 사업장이 다수인 것으로 조사되기도 했다.

한국기업평가는 AA급의 경우 비주택부문이나 보유현금을 통해 늘어난 운전자본을 감내 가능한 것으로 진단했다. A급 건설사 역시 신용등급을 유지할 수는 있을 것으로 예상했다.


반면 BBB급은 주택사업 의존도가 높은 특성상 선별적 착공 전환을 하기 어려워 위험관리 능력이 열위에 있는 것으로 지적됐다. BBB급의 부채비율은 지난해 221% 수준이었는데 미분양 발생률을 최악(31.7%)으로 가정하면 올해 220% 수준에서 내년 241%, 2025년 261%까지 치솟을 수 있는 것으로 나왔다.

AA급의 경우 똑같은 미분양 상황을 가정해도 부채비율이 100% 초반에서 움직였다. A급 건설사도 2년내 220% 초반을 유지했다. 부채비율 갭이 BBB급에서 상대적으로 높게 나온 셈이다.


향후 BBB급 건설사에 대한 신용도 조정 가능성도 예고했다. 주택시장 침체전부터 재무부담이 과중했던 곳이나 분양경기가 취약한 위험지역에 다수 프로젝트가 분포한 경우가 BBB급에 많기 때문이다. 미분양 위험지역으로는 경북, 대구, 대전, 울산, 인천, 충남, 충북이 꼽혔다.

전체 미분양 규모는 2월말 기준 7만5000호로 2008년 사상 최대치를 기록했던 16만6000세대의 절반 수준을 보였다. 다만 10년내로 따지면 최대 규모로 안심하기 어려운 실정이다.


악성으로 분류되는 준공 후 미분양 물량은 이중 10%대를 보였다. 과거 학습효과로 건설사들이 공급물량을 탄력적으로 조정한 영향으로 해석된다. 준공 후 미분양 비중이 확대될 가능성은 제한적으로 예상했다.

BBB급 주요 건설사로는 계룡건설산업, 동부건설, 에이치엘디앤아이한라, 한양이 BBB+ 등급을 부여받았다. 안정적 아웃룩이 달려있다. 같은 BBB+ 중에선 한신공영에 부정적 아웃룩이 달렸다. 한신공영의 지난 3년간 평균 부채비율은 206%를 나타냈다. 등급 하향 트리거는 연결기준 부채비율이 200%를 상회할 경우로 제시했다.

BBB0 건설사는 중흥토건, 중흥건설, 아이에스동서로 안정적 아웃룩이 붙었다. 같은 BBB0 중에선 쌍용건설이 부정적 아웃룩이 달려있다. 쌍용건설의 지난 3년간 평균 부채비율은 451%로 나타났다. 등급하향 트리거는 연결기준 부채비율 300%로 제시했다. 쌍용건설은 지난해 하반기 글로벌세아가 최대주주가 된 이후 올해 1500억원의 유상증자를 통해 부채비율이 255%대로 낮아진 상태다.