이 기사는 2023년 04월 03일 10:49 thebell 에 표출된 기사입니다.

서울 명동 스카이파크호텔 투자 펀드에 EOD(기한이익상실)가 발생한 가운데 이 펀드에 대출을 실행한 NH투자증권이 법원 경매와 NPL(부실채권) 매각을 함께 추진하는 방안을 고심중이다. 이른 시일 내 자산을 처분해 손실을 최소화하기 위한 조치로 풀이된다.

3일 금융투자업계에 따르면 NH투자증권은 조만간 스카이파크호텔 센트럴 명동점과 명동 2호점(이하 명동 스카이파크호텔)에 대한 경매 절차에 돌입할 것으로 보인다. 동시에 NPL 인수자를 찾는 등 두가지 전략을 병행해 빠른 매각을 최우선 목표로 둘 전망이다.

앞서 KB자산운용은 2018년 12월 1750억원 규모 'KB부동산가치추구형' 사모펀드를 조성해 명동 스카이파크호텔의 대출채권을 인수하는 방식으로 건물을 매입했다.

이후 2021년부터 매각에 나섰지만 코로나로 인한 영업 제한, 자산가치 하락 등으로 번번히 실패했다. 대주단은 대출만기일(2022년 9월 15일, 2022년 12월 30일)을 두 차례 연장했지만 결국 올해 1월 18일 EOD가 발생했다. 선순위 대주는 NH투자증권 한 곳으로 현재 연체된 대출금은 약 1628억원으로 확인된다.

통상 EOD가 발생하면 대주단은 담보권 처분 행사(법원 경매)에 나서거나 차주(KB자산운용)와 합의를 통해 매달 연체 이자료를 받으면서 매수 의향자를 물색한다. 그러나 지난해부터 지속된 부동산 경기침체와 고금리 여파로 리파이낸싱(자금재조달)은 물론 매매 자체가 어려워진 만큼 사실상 경매에 무게가 실린다.

다만 경매는 회생법원을 거쳐야해 절차가 복잡하고 오랜 기간이 소요된다. 시장 상황을 고려했을 때 감정평가 과정에서 자산가치 하락 가능성도 배제할 수 없다. 부동산 특성 상 시간이 거듭될수록 원금 회수가 어렵기 때문에 업계는 사실상 NH투자증권이 경매와 NPL 입찰을 함께 진행할 것으로 보고 있다.

업계 관계자는 "호텔의 경우 매각이 오래 걸릴수록 원금 보존이 힘들어 두가지 전략을 함께 가져갈 가능성이 유력하다"며 "불확실성을 낮추기 위해 요즘 추세대로 경매는 걸어놓되 알음알음 NPL 양수자를 찾을 것"이라고 귀띔했다.

NPL은 원금이나 이자를 3개월 이상 회수하지 못해 부실화된 대출채권이다. 고금리와 경기침체 여파로 우량 자산임에도 불구하고 가치가 하락하거나 착공 자체가 무산되는 사례가 속출하고 있다. 투자자들은 이러한 부실채권을 싸게 사들이고 정상화되면 높은 가격에 팔아 고수익을 올린다. 최근에는 자산운용사들이 관련 펀드를 조성하고 NPL(기업구조조정) 전문회사 등이 수익자로 참여하는 방식으로 운용되고 있다.

명동 스카이파크호텔과 가장 유사한 사례가 하나대체투자자산운용이 2016년 투자한 티마크그랜드호텔이다. 이 건물도 대출채권을 매입하는 방식으로 1980억원에 사들였다. 이중 1380억원을 대주단인 KDB산업은행, KDB생명보험, 신한생명, 신한은행 등이 제공했다. 나머지는 '하나대체티마크그랜드' 공모펀드로 모집했다. 펀드 만기(2021년 7월) 상환은 햇수로 3년째 미뤄지고 있고 지난해 9월 EOD까지 발생했지만 매각은 계속해서 실패했다.

결국 기존 대주단은 NPL 매각을 선택해 엑시트(자금회수)에 성공했다. 보고펀드자산운용이 1390억원에 설정한 '보고NPL3호'가 티마크그랜드호텔 NPL을 인수했다. 수익자는 하나F&I, 유암코, 키움F&I 등이다. 리파이낸싱에 성공한 하나대체투자자산운용은 올해 안으로 재매각을 추진할 예정이다.

다만 NH투자증권의 경우 연체금이 1628억원으로 티마크그랜드호텔(1380억원)보다 높다는 점이 변수다. 지금까지 조성된 관련 펀드 중 최대 규모는 '보고NPL3호'로 그 이상으로 만들어진 사례는 전무하다. 통상 NPL 펀드가 추구하는 평균 수익률이 8~10%라는 점을 고려할 때 매수자는 물론 수익자 모집에도 난항을 겪을 가능성이 크다.

또 다른 업계 관계자는 "사는 사람 입장에서 NPL을 1600억원대로 주고 사오는건 과하다는 생각이 드는데 어차피 채권이 부실화되면 증권사는 이에 대한 충당금을 부담해야해 가격을 내릴 수 밖에 없을 것"이라며 "경매 과정도 여전히 녹록지 않다는 점에서 NH증권은 고민이 많을 것"이라고 말했다.

한편 명동 스카이파크 후순위 투자자는 해당 호텔 임차임인 아이큐엘 한 곳이다. 당초 유안타증권과 화인파트너스, 아이큐엘 세곳이었지만 지난 2월 초 유안타증권과 화인파트너스가 아이큐엘에 모든 지분을 넘겼다.