이 기사는 2023년 11월 01일 15시28분 thebell에 표출된 기사입니다

NH투자증권과 미래에셋증권이 '헌인마을 도시개발사업'의 본PF를 위한 막바지 작업에 착수했다. 9월로 예정돼있었으나 신원종합개발이 본PF 전환 요건인 '사전청약률 50%'를 충족하지 못해 일정이 2개월가량 미뤄졌다. 브릿지론 만기 전 본PF를 실행하겠다는 방침이다.

1일 관련업계에 따르면 헌인마을 도시개발사업의 대표 주관사인 NH투자증권과 미래에셋증권은 이달 말 본PF 실행을 위한 협의를 이어가고 있다. 조달 규모는 약 8500억원이다. 기존에 알려졌던 금액(약 1조2000억원)보다는 소폭 줄어들었다.

당초 일정보다는 2개월가량 지연됐다. 주관사단은 해당 사업의 본PF를 9월 말에는 실행할 계획이었다. 이에 맞춰 브릿지론 5950억원을 조달할 당시 유동화법인 '벨로하우스헌인제일·이차'와 '엠에이헌인제이·삼차', '엔에치헌인제이차'의 플랜 종료일도 9월 말로 설정했다.

NH투자증권과 미래에셋증권이 본PF 실행을 위한 킥오프 미팅에 들어가는 등 본격화되는 모습도 보였다. 그러나 사업주체인 어퍼하우스헌인이 본PF 요건을 충족하지 못한 게 발목을 잡았다. 어퍼하우스헌인은 신원종합개발 계열로 우진호 회장 등 오너가가 지분 100%를 보유하고 있다.

당시 주관사와 대주단이 내건 본PF 요건은 사전청약률 50%이다. 하지만 기표 시점 사전청약률이 40%대에 머무르자 최종 심의를 통과하지 못했다. 결국 대주와 차주간에 대출만기일을 연장하기 위한 변경약정이 체결됐다. 현재는 본PF 전환 시점과 맞물린 11월 23일로 만기일이 설정된 상태다.

어퍼하우스헌인으로서는 하이엔드 주택에 보다 면밀한 잣대가 적용된 여파를 체감하게 됐다. 주요 선순위 대주단들은 하이엔드 주택에 본PF를 실행해주기 전 사업주체에게 일정 수준 이상의 사전청약률을 요구하고 있다. 헌인마을 도시개발사업에 책정된 사전청약률 50%는 일반적인 수준으로 알려졌다.

분양가액이 최대 수백억원에 달하는 하이엔드 주택인 만큼 사전청약률이 곧 사업 안정성으로 직결된다고 판단한 셈이다. 최근에는 계속된 업황 악화로 인해 사전청약률보다 사전계약률을 선호하고 있다. 분양가약의 10~20%를 계약금으로 납부한 사전계약에 한해서만 실질적인 분양 수요라고 판단한다.

헌인마을은 나환자들의 자활손이었던 서울 서초구 내곡동 374번지 일원에 하이엔드 주택을 공급하는 사업이다. 13만2523㎡ 부지에 공동주택 222가구와 근린생활시설이 들어선다. 시공사로는 롯데건설이 선정돼 하이엔드 브랜드가 적용된 '르엘 어퍼하우스'라는 단지명을 확정지었다.

사업주체인 어퍼하우스헌인은 처음 헌인마을 도시개발사업을 추진했던 삼전개발과 동양건설산업, 삼부토건 등이 지분을 출자해 설립한 우리강남프로젝트금융투자회사(PFV) 지분 47.5%를 취득하는 방식으로 사업권을 확보했다. 이후 PFV에 설정된 차입금 등을 브릿지론으로 상환하며 본격화됐다.