이 기사는 2024년 03월 06일 07:24 thebell 에 표출된 기사입니다.

단지가 통째로 공매로 넘어갈 뻔했던 인천 민간임대 공동주택 사업지가 기사회생했다. 공매 개시를 목전에 두고 시행사와 임차인조합이 극적인 합의를 이뤘다. 임차인이 확보된 상태인 만큼 공사비 일부를 받지 못한 동원건설산업도 자금을 회수할 수 있는 길이 열릴 것으로 전망된다.

6일 업계에 따르면 지난 4일 진행될 예정이었던 인천 영종 베네스트위홈 골든마레이 공동주택 1096가구에 대한 공매가 철회됐다. 대주단이 공매중단을 요청하면서다.

공매 대상이었던 단지는 미단시티내에 위치한 인천광역시 중구 운북동 1366-8번지 일원 8만2060.4㎡에 조성돼 있다. 연면적 16만7322.93㎡, 지하 1층~지상 29층, 11개동, 1096가구 규모로 지난해 10월 준공인가를 받았다. 시행은 시너지밸류제2호가, 시공은 동원건설산업이 맡았다.

단지는 시행사가 착공 당시 조달했던 본 프로젝트파이낸싱(PF)를 상환하지 못하면서 공매행이 결정됐다. 앞서 시행사는 2020년 12월 하나증권 주관으로 대출약정을 맺고 2800억원 규모 본 PF를 조달했다. 만기는 2023년 11월이었다.

당초 시행사는 총 2946억원을 투입해 단지를 조성한 후 민간임대주택으로 운영할 예정이었다. 준공 후 담보대출을 실행해 본 PF를 상환하고 차입금 이자 및 운영비용 등을 임대료로 납부할 계획이었다

하지만 금리와 공사비 상승으로 인해 사업수익성이 악화되면서 셈법이 복잡해졌다. 수익률이 5%대로 제한되는 민간임대주택 임대료로는 담보대출 이자를 감당하기 어려웠고 공사비가 증가하면서 10년 임대 후 분양에 나서도 수익 확보가 불투명했다.

결국 시행사는 임차인조합을 상대로 임대보증금 증액과 분양가 상향 등을 요구했다. 사업수익을 확보하기 위해서였다. 그러나 임차인 조합이 이를 거부하면서 담보대출 실행이 불발됐고 대주단은 지난해 11월 기한이익상실(EOD)을 선언했다.

양측이 극적인 합의에 성공한 시점은 공매 개시를 하루 앞둔 지난 3일이다. 임차인조합이 임대보증금과 임대료 상향에 동의하면서 이자비용 부담이 가능해진 시행사도 합의를 결정했다. 이에 대주단도 공매를 철회하면서 단지가 통째로 공매로 넘어가는 불상사를 피할 수 있었다.

시행사는 이달 중으로 임대사업자 등록을 마칠 예정이다. 등록을 마치면 상환계획이 정상화되면서 EOD가 발생한 대주단 보유 채권도 정상화된다. 대주단에서는 이달 중 채권 정상화에 이어 내달 본 PF 상환을 전망하고 있다.

공사비 일부를 지급받지 못한 동원건설산업도 미수금을 회수할 것으로 예상된다. 약 2000억원에 도급공사를 진행한 가운데 해당 사업지 미수금 규모는 약 700억원이다. 사업지 감정평가액이 5001억원임을 감안하면 담보대출비율(LTV) 70%를 가정할 경우 공사비도 회수 가능할 것으로 보인다.

본 PF 대주단 관계자는 "임차인조합의 조합원 모집이 완료된 상황인 만큼 입주완료에 오랜 시간이 걸리지는 않을 것"이라며 "대주단 자금은 물론 시공사 미수금도 회수가 가능할 것으로 보인다"고 설명했다.