이 기사는 2024년 06월 13일 07:28 thebell 에 표출된 기사입니다.

코람코라이프인프라리츠는 국내 상장리츠 가운데 포트폴리오 리밸런싱에 가장 적극적인 곳이다. 주유소 리츠를 표방하며 4년 전 증시에 입성했으나 지난해 사명까지 변경하며 자산 구성에 적극적으로 변화를 주고 있다.

자산 매각과 용도전환을 꾸준히 진행한 결과 2020년 80%를 훌쩍 넘었던 주유소 임대매출 비중은 지난해 50% 수준으로 축소됐다. 지난해 말 오피스 우선주 투자를 진행한 데 이어 올해 들어서는 호텔 매입도 추진하며 투자 섹터를 빠르게 다각화하고 있다.

◇상장 후 물류센터 및 오피스 매입

코람코라이프인프라리츠는 코람코자산신탁이 내놓은 두 번째 상장리츠다. 2020년 8월 아시아 최초의 주유소 기반 리츠를 표방하며 '코람코에너지플러스'라는 이름으로 증시에 입성했다. 2020년 6월 SK네트웍스로부터 인수한 187개의 주유소가 기초자산의 전부였다.

HD현대오일뱅크와의 장기임대차 계약으로 안정성을 확보했으나 이후 리츠 수익성을 극대화하기 위해 자산 매각과 용도전환에 나서기 시작했다. 수익성이 떨어지는 주유소들을 매각해 수도권 지역 자산의 비중을 높이고 다양한 리테일 비즈니스와의 결합으로 매출 파이프라인을 다각화한다는 계획이었다.

코람코라이프인프라리츠가 자산 구성에 처음 변화를 준 건 상장 후 약 1년 반이 지난 2022년 2월이다. 당시 주유소 19개를 매각하고 한 달 뒤인 2022년 3월에는 SK네트웍스 죽전 물류센터를 매입하며 포트폴리오에 물류센터를 처음으로 추가했다.

같은 해 4월 씨엠에스컨소시엄으로부터 남청라 물류센터까지 추가로 매입하며 현재까지 총 2곳의 물류센터를 보유 중이다. 죽전 물류센터는 컬리넥스트마일과, 남청라 물류센터는 쿠팡과 책임임대차 계약을 맺고 있어 안정적으로 임대료 수익을 확보하고 있다.

지난해 10월에는 마제스타시티 T1 오피스를 들고 있는 코크렙66호리츠의 우선주에 재간접 투자를 결정하며 포트폴리오를 한 차례 더 다각화하는 데 성공했다. 투자금액은 230억원이다.

다양한 신규 자산을 매입하고 있는 가운데 주유소 매각은 매년 꾸준히 진행하고 있다. 2023년 5월 주유소 5곳, 12월 1곳을 매각한 데 이어 지난달 말 대전 중앙로셀프주유소, 강원 삼천리주유소, 신철원주유소 등 3곳에 대한 매각계약을 체결했다. 올해 중 6개 주유소를 추가로 매각할 예정으로 현재 원매자와 협상을 진행 중이다.

◇올해 상반기 非주유소 매출 비중 48% 예상

일부 주유소에 대해서는 밸류에드(Value-Add) 전략을 통해 자산가치를 끌어올렸다. 주유소로서의 경쟁력이 저하된 자산 10개를 삼성스토어, LG하이프라자, 폴바셋 등으로 바꿔 임대수익을 높였다. 10개 자산의 캡레이트(Cap Rate)는 4.5%에서 5.4%로 높아졌다.

지난 3년간 꾸준히 포트폴리오 리밸런싱을 진행한 결과 매출 비중에도 상당한 변화가 있었다. 2020년 83%에 달했던 주유소 임대매출 비중은 지난해 52%로 축소됐다. 올해 상반기에는 해당 비중이 48%로 줄어들 것으로 예상된다. 비주유소 임대매출이 늘며 전체 임대수입도 2020년 228억원에서 2023년 576억원으로 증가했다.

지난해 9월 사명을 코람코라이프인프라리츠로 변경하고 10월에는 'Vision 2030'을 공개하며 포트폴리오 리밸런싱에 속도를 내겠다는 의지를 드러냈다. 주유소 임차인의 책임임대차 의무기간인 2030년까지 보유 주유소 절반에 대해 자산 용도전환 또는 매각을 추진할 계획이다.

최근에는 성장성을 보다 높이는 차원에서 호텔 자산에도 눈을 돌리고 있다. 지난달 IT기반 중소형 숙박 솔루션 기업 '더휴식'과 매매·임대차계약을 포함한 양해각서를 체결했다. 현재 서울 홍대와 인천 구월동 소재 중소형 호텔 매입을 검토 중이다. 코람코라이프인프라리츠가 해당 자산을 매입하면 더휴식이 호텔을 운영하는 방식이다. 올해 안에 매입을 마칠 계획으로 연 9%대 수익을 내는 것을 목표로 잡았다.

코람코자산신탁 관계자는 "포트폴리오 리밸런싱을 위해 주유소 자산을 지속적으로 매각할 계획"이라며 "오피스와 호텔 자산을 추가로 편입해 복합리츠로 거듭나기 위해 노력하겠다"고 밝혔다.