이 기사는 2024년 09월 12일 08:17 thebell 에 표출된 기사입니다.

지난 6월 한 국책연구기관이 낸 보고서는 PF 개발사업 구조 개편에 불을 지폈다. 국내 PF 개발사업의 실태를 담은 보고서로 내용을 요약하면 이렇다. 통상 시행사가 단일 프로젝트에 투입하는 자본이 총사업비의 3% 안팎에 불과하며, 나머지 97%가 빚으로 만들어진다는 지적이다. PF 사태의 근본적인 원인이라고 분석했다.

자본력이 약한 시행사가 국내 PF 개발사업의 상당수를 끌어간다는 점은 이미 알려진 사실이다. 다만 '3%'라는 수치는 PF 사태와 오버랩되면서 사업 구조의 위험성을 다시금 상기시키고 있다. 더불어 최근 시행사가 투입하는 자본을 늘려야 한다는 논의로도 번지고 있다. 금융당국은 프로젝트의 자본 비중을 30%까지 높이는 쪽으로 유도하는 정책을 고심하고 있다.

프로젝트의 총 사업비에서 자본 비중이 커지면 기존보다 사업성이 개선되는 효과를 기대할 수 있다. 그만큼 대출이 줄기 때문에 이자비용이 경감된다. 프로젝트를 장기간 끌고 갈 수 있는 여력도 커진다. 개발사업의 특성상 준공시점까지는 수익이 발생하지 않는다. 프로젝트의 자본이 커지는 건 그야말로 십수년 걸릴 수 있는 사업기간 동안 시행사가 버틸 수 있는 체력이 늘어나는 것이나 마찬가지다.

미국 등 주요 국가에서 추진되는 개발사업에서는 통상 시행사가 총사업비의 30% 이상을 자본으로 투입한다. 이를 바탕으로 수익구조도 다양화 한다. 준공후 매각 뿐만 아니라 개발을 완료한 이후 부동산을 운영해 수익을 만들어낸다. 수익구조가 매년 들쑥날쑥한 국내 디벨로퍼들과는 차별화되는 지점이다.

문제는 현실적인 방안이 될 수 있을지다. 예컨데 총사업비 3000억원 규모 프로젝트를 위해 자본 30%를 투입해야 한다면 시행사는 900억원을 마련해야 한다. 단일 프로젝트에 그만한 자금을 태울 수 있는 디벨로퍼가 얼마나 될까.

공동 투자자를 모집한다고 해도 부작용이 생길 수 있다. 시행사가 그리는 청사진을 바탕으로 이뤄지는 개발사업인 만큼, 여러 주주들이 중지를 모아 사업을 끌고 가는게 쉽지 않다는 지적도 나온다. 사공이 많으면 배가 산으로 갈 수 있다는 우려다. 여기에 프로젝트를 성공적으로 완료한다고 해도 이익을 나눠야 하기 때문에 디벨로퍼가 기대하는 수익성은 떨어진다. 개발사업을 추진할 동력이 약해질 수 있는 셈이다.

PF 개발사업 구조를 재편하기 위한 논의는 그 자체로 긍정적이다. PF 사태를 또다시 반복하지 않기 위해 대안을 마련할 수 있는 시작점이기 때문이다. 다만 현실성을 갖춰야 하며 부작용도 간과해서는 안된다. 1990년대를 기점으로 점차 성숙되고 있는 부동산 개발업은 국내 경제를 떠받치는 하나의 산업군으로 점차 입지를 다져가고 있다. 업황 침체로 위축된 디벨로퍼 업계의 현실을 반영한 논의가 절실해 보인다.