이 기사는 2025년 02월 25일 16시11분 thebell에 표출된 기사입니다

이지스자산운용이 부동산 펀드 운용업계 왕좌 자리를 지켜냈다. 2024년에는 설정액을 5조원 이상 늘리면서 활발히 투자 집행을 한 것으로 나타났다. 2위를 수성한 삼성SRA자산운용과도 9조원 가까이 격차를 내며 선두에 올랐다.

삼성SRA자산운용은 지난 2023년부터 이지스자산운용을 거세게 추격하는 모양새다. 2024년에는 2022년 부동산 펀드 설정액(9조6214억원) 대비 두 배 가까이 불렸다. 2023년과 비교해선 5조원 가까이 몸집을 키우며 업계에서 입지를 재차 드러냈다.

이들 운용사 뒤로는 미래에셋자산운용, 마스턴투자운용이 이름을 올렸다. 각각 설정원본 규모는 11조6683억원, 8조4498억원이다. 2021년까지만 해도 업계 2위에 안착했던 미래에셋자산운용은 삼성SRA자산운용에 밀린 이후 격차가 점점 벌어지는 모습이다. 그럼에도 2024년 2조8800억원 가까이 증가세를 보였다. 마스턴투자운용은 1032억원 불어나는 데 그쳤다.

KB자산운용, 켄달스퀘어자산운용의 약진도 두드러졌다. KB자산운용은 신한자산운용과 하나대체투자운용을 제치고 업계 5위에 올라섰다. 하나대체투자운용은 7위로 물러나게 됐다. 켄달스퀘어자산운용은 지난 2023년 18위였으나 2024년엔 10위에 랭크됐다. 전년 대비 설정액 2조4000억원, 즉 두 배 가까이 늘린 게 주효했다.


◇이지스, 블라인드·실물 두 마리 토끼 다 잡았다

25일 더벨이 집계한 부동산 리그테이블에 따르면 이지스자산운용은 2024년 말 기준 부동산 운용자산 설정규모 1위를 차지했다. 총 설정액은 26조8719억원으로 2023년 말 대비 5조원가량 늘어났다. 같은 기간 4조 이상 증가폭을 보인 운용사는 이지스운용 외에 삼성SRA자산운용뿐이었다.

이지스자산운용의 펀드 설정원본 증가 추이를 보면 △2021년 18조2490억원 △2022년 19조8946억원 △2023년 21조8719억원 등이다. 최근 3년 동안 서서히 자산을 불리다가 지난해 추가자금이 예년보다 많이 몰린 것으로 보인다. 현재 설정액 27조원 고지를 앞둔 상황이다.

블라인드펀드와 실물부동산펀드를 가리지 않고 투자금이 유입됐다. 2024년 설정된 이지스자산운용의 주요 블라인드 펀드는 'NPL4호'(1242억원)다. DEPT 전략을 활용하고 있으며 만기는 2031년 11월이다.

실물부동산 영역에서는 더욱 활발한 투자집행이 관측됐다. 이지스자산운용은 '와이디816피에프브이'를 통해 서울 중구 소재 서울로 메트로타워 오피스를 매입했다. 매도자는 안다자산운용으로 매매가는 무려 약 7255억원으로 전해진다.

'이지스롱웨일1호'를 통해서는 경기 성남시에 있는 삼성중공업판교R&D센터를 매입했다. 매매가격은 4000억원이다. 과 '이지스부동산사모투자회사 제543호'를 통해서는 경기 성남시 분당야탑물류센터를 매입했다. 가격은 2643억원 수준이다. 6000억원대 인천 석남동 물류센터 빅딜도 성사시켰다.

부동산시장 침체에도 실물부동산 강자인 만큼 꿋꿋이 빅딜을 체결해나가는 모습이다. 이지스자산운용은 지난 2023년에도 서울 용산에 위치한 용산더프라임타워, 경남 창원 소재 LG전자 두통통합 물류센터 등을 매입한 바 있다. 매매가는 각각 2374억원, 1100억원이다.

◇블라인드 강자 삼성SRA, 지난해에만 신규 11건

지난 2022년 말 업계 2위로 도약한 삼성SRA자산운용은 2023년부터 입지를 더욱 공고히 했다. 총 설정액은 17조9284억원으로 2023년 말 대비 5조원가량 늘어났다. 국내 상위 10위권 부동산 운용사 가운데 가장 두드러지는 증가폭이다.

그간 삼성SRA자산운용은 가파른 성장세를 기록해왔다. 2020년 말 5조3782억원이던 부동산펀드 설정액은 2021년 말 6조4303억원으로, 2022년 말에는 9조6214억원까지 대폭 치솟았다. 2년 만에 하우스 설정원본을 두 배 가까이 끌어올린 셈이다.

업계 3위인 미래에셋자산운용과는 더욱 격차를 벌렸다. 지난 2022년 말 미래에셋자산운용을 제치고 설정규모 2위에 오른 삼성SRA자산운용은 2023년 도약에 힘입어 격차를 확대했다. 지난해 삼성SRA자산운용과 미래에셋자산운용 간 운용 규모는 약 6조3000억원 차이난다.

삼성SRA자산운용은 2024년 굵직한 딜을 여럿 소화해냈다. 무엇보다 기존에 강점을 보여온 블라인드펀드에서 조 단위 투자금을 유치해 펀드를 설정한 게 외형 확장에 주효했다. 그간 삼성SRA운용은 블라인드 펀드를 통해 국내 부동산을 담보로 대출해 주거나, 글로벌 주요 도시의 코어 오피스를 직접 인수하는 전략을 취해왔다.

2024년 설정한 주요 블라인드 펀드로는 'DPF3호'(1조원), 'DPF4호(1조원), 'GSF3호
(1조원), 'DCMF3호'(1조원), 'KDF3호'(5000억원), 'GMF1호'(2000억원) 등이 있다. 상반기와 하반기에 걸쳐 두루 설정됐으며 우량 딜이 시장에 나올 때마다 투자를 집행한 것으로 전해진다.

실물부동산 거래시장에서도 두각을 나타냈다. 삼성SRA자산운용은 2024년 서울 서초구 소재 삼성화재서초타워 '더에셋'을 코람코자산신탁으로부터 1조1000억원에 매입했다. 인수 비히클로는 '삼성SRA일반사모부동산투자신탁 제109호'를 활용했다.