이 기사는 2025년 02월 25일 15시08분 thebell에 표출된 기사입니다

올 상반기를 기점으로 건설사들이 수익성에 악영향을 주는 수주물량을 털어낼 것이라는 전망이 나왔다. 건설사들의 현금 과부족 현상이 길어지는 것은 재무리스크 현실화의 신호로 볼 수 있는 만큼 주의깊게 살펴봐야 한다고 강조했다.

김현 한국기업평가 수석연구원(사진)은 25일 서울 더플라자호텔에서 열린 '2025 thebell Credit Forum'에서 '건설산업 현황 및 2025년 신용도 전망'이라는 주제로 발표를 진행했다.

김 연구원은 먼저 지난해 건설시장을 분석했다. 2024년에는 부동산 경기의 불확실성 지속으로 압축되는 시기였다. 작년 민간분양세대는 15만3000세대로 2023년보다 23.2% 늘었지만 호황기인 2020년 22만6000세대보다는 33% 감소했다. 이런 가운데 초기 분양률은 2024년 3월 말 기준 54.5%를 기록했다.

미분양주택수는 등락을 반복하며 혼조세를 보였다. 2023년 11월 5만8000호를 기록한 이후 2024년 6월 7만4000호까지 늘어나는 등 증감을 반복했다. '악성 미분양'으로 분류되는 준공후 미분양 물량은 지난해 12월 2만1000호로 2013년 12월 2만2000호 이후 최대치를 기록했다.

2024년에는 원가부담과 PF 우발채무 리스크도 커졌다. PF 신용보강 역시 확대됐다. PF 우발채무 규모는 2023년 말 32조9000억원에서 2024년 6월 말 31조6000억원로 줄었다 9월 말 32조5000억원으로 다시 늘었다.

결과적으로 지난해 건설사들의 이익창출력은 약화되고 재무부담은 늘었다는 것이 김 연구원의 평가다. 한국기업평가의 유효등급을 보유한 21개 기업의 2023년 3분기 누적 상각전영업이익(EBITDA) 마진은 3.2%로 1년 전 같은 기간과 비교해 0.2%p 낮아졌다. 2024년 9월 말 기준 차입금 총액은 17조3000억원으로 2023년 말 11조8000억원보다 5조5000억원 늘었다.

김 연구원은 올해 건설업종의 신용등급 전망을 '부정적'으로 제시했다. 분양물량 감소, 재무부담 등의 영향으로 등급의 하향 압력이 높은 수준으로 유지될 것으로 내다봤다. 수익성 개선 여부, 차입금 수준, 신규수주 규모와 질적 구성 등이 중요하며 수익성 및 분양성과에 따른 운전자본부담 제어가 등급 방향성을 결정할 것이라고 설명했다.

올해 건설업 전망과 관련해 그는 키워드를 투자, 미분양, 재무, PF 리스크 등 네 가지로 압축했다. 우선 2025년 국내 건설산업은 양극화가 심해지는 가운데 경기 부진으로 민간 투자여력이 줄어들 것으로 전망된다.

국내 건설시장 침체의 악영향을 해외 수주를 통해 만회할 수 있는가에 대해서는 '제한적'이라는 의견을 냈다. 일부 건설사들만 해외사업을 영위하고 있는데다 2020년을 기준으로 국내 주택 경기가 호황을 맞으면서 건설사들이 대부분 국내 주택사업에 힘을 쏟았다. 게다가 해외사업은 지정학적 리스크도 적지 않다.

김 연구원은 이어 올해 건설사들의 대손충당금 반영 등도 살펴봐야 한다고 강조했다. 등급별로 나눠보면 AA등급 건설사는 국내 주택 원가율 상승세는 약해지겠지만 해외사업에서 대규모 손실이 나올 가능성이 있다. A급은 주택 호황기 가장 공격적으로 국내 주택사업을 확장한 등급인 만큼 향후 미분양 추이가 실적에 미치는 영향이 클 것으로 예상된다. 반면 BBB급은 자체사업을 기반으로 빠르게 수익성을 회복할 것으로 전망된다.

그는 올해 상반기 건설사들의 실적이 반등할 것으로 전망했다. 2022년 전후에 착공한 프로젝트는 현재 건설사들이 진행하고 있는 것의 절반이 넘는다. 해당 프로젝트들은 2021년 하반기 이후 진행된 원자재 가격, 인건비 인상 등의 여파로 수익성이 크게 악화됐다. 2023년 이후 신규 수주 물량부터는 원가인상분을 일정 수준 반영한 것으로 파악됐다.

운전자본부담은 미분양에 따른 대금 회수 지연 등으로 계속될 것으로 전망된다. 2023년 이후 건설사들은 선별적 착공 전환, 보수적 수주 정책 등을 전개했다. 이에 향후 외형이 축소될 가능성이 크다. 이를 고려했을 때 분양성과 저하, 선수금 감소 등의 영향으로 운전자본부담은 지속될 것으로 전망된다.

김 연구원은 중기간에 걸친 현금 과부족 현상이 이어지게 되면 이는 재무리스크 현실화의 신호로 볼 수 있다고 설명했다. 실제 과거 주택경기가 불황에 빠졌을 때 건설사들은 수익성 저하로 영업활동현금흐름이 줄고 미분양에 따른 대금 회수가 미뤄지면서 운전자본부담이 커졌다. 그 여파로 차입금은 증가했다.

그는 PF발 유동성 리스크도 짚었다. 정부 정책 및 계열지원 등에도 불구하고 리스크가 커질 가능성은 여전히 남아있다고 설명했다. 건설업과 관련해 부정적 이슈가 부각되면 유동화 증권 금리, 매각 여부 등이 건설사의 자금관리에 부담요인으로 작용할 수 있다고 설명했다. 이와 함께 그는 분양경기가 악화되면서 건설사와 PF 사이 연결고리가 강화되면서 실질적인 자체사업 비중이 늘어날 수 있다는 점도 짚었다.