이 기사는 2008년 07월 23일 13:12 thebell 에 표출된 기사입니다.

우림건설은 중견 주택건설업체중 위기관리가 뛰어나다는 평가를 받아 왔다. 일찌감치 지방 사업을 중단하고 분양위험이 적은 수도권에 사업을 집중해 왔고 신규사업에 대해서는 매뉴얼화된 리스크 헤지 시스템도 갖추고 있다. 시행사를 포함한 현금흐름 분석 시스템도 돋보인다.

그럼에도 불구하고 우림건설은 올해 상반기 큰 위기를 겪었다. 주택건설업계 전반에 대한 시장의 불안감은 우림건설에게도 예외가 아니었다. 우선 카자흐스탄 주상복합단지 조성을 위한 자금조달에 애를 먹었다. 7월과 8월 만기돌아오는 차입금 연장도 예년과 달리 쉽지 않았다.

◇카자흐스탄 '애플타운' 위기를 넘기다

'애플타운'이란 이름의 카자흐스탄 주상복합단지는 우림건설에게는 매우 중요한 사업장이다. 우림건설의 전체 공사물량에서 차지하는 비중이 40%를 넘는다. 카자흐스탄 舊수도 알마티 고급주택가에 위치한 전체 대지면적 27만2324㎡, 총 2578세대의 주거시설 및 기타 업무시설, 5576대의 주차장을 공급하는 사업으로 총 사업비가 4조5000억원에 이른다.

그러나 일이 순탄하게 풀리지 않았다. 사업장이 들어서는 알마티 시내의 땅값은 진출 초기보다 3~4배 가량 치솟았다. 주로 해외차입을 통해 자금을 조달하던 현지 금융기관들은 서브프라임 여파로 인한 신용경색이 확산되자 대출을 해 줄 수 없는 상황에 이르렀다.

우림건설이 사업을 벌이고 있는 알마티의 경우 93개 기업이 140여개 주택단지(아파트 3만6000세대)를 건설하고 있다. 완공되지 않은 건물을 짓기 위해 26억달러 정도의 정부 지원이 필요한 것으로 업계 관계자들은 추정하고 있다. 유동성 위기로 은행 대출이 막히자 현지 업체들은 일부 사업장을 매각하거나 인수, 합병에 나설 방침이다.

땅값이 치솟으면서 우림건설은 총 3단계로 나눠진 사업중 1단계와 관련해 토지매입을 72.8%(면적기준)까지만 마칠 수 있었다. 계절적 요인과 공사비 부족이 겹치면서 지난해 11월 이후엔 공정이 정상적으로 진행되지 못했다. 최근까지 공정률이 50~60% 정도였다. 아파트 분양은 국내 부동산펀드가 2개동을 선분양 받은 것을 포함해 최근까지 14.1%(분양대금 기준)의 실적을 보이고 있다.

프로젝트 진행을 위한 추가 차입이 당장 문제가 됐다. 우림건설은 지난해 하반기 국내 은행과 증권사, 보험사 등으로 부터 2000억원의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받았다. 당시 우리은행(800억원), 동부증권(500억원), 금호생명(200억원), 농협(300억원), 한국투자증권(100억원), 현대증권(100억원) 등이 자금을 지원했다.

현지에서 추가 조달이 어려워진 우림건설은 차입선을 다시 국내로 돌렸다. 그러나 은행권에서 우림의 전체 PF 규모가 너무 크다며 난색을 표해 협상에 어려움을 겪었다. 결국 국내 알짜배기로 평가받아 온 독산동 도하부대 인근 사업장을 롯데건설에 매각하고 김포 한강신도시 1206번지일대 878억원, 평택 용이동 500억원 등을 타 건설사에 넘기며 모두 2958억원의 PF지급보증을 축소하는 대가로 최근 우리은행(2000억원)과 국민은행(1000억원), 농협(1000억원)으로 부터 4000억원의 PF 대출을 받았다. 조달된 자금은 기존 2000억원의 PF 대출을 상환하고 나머지 2000억원으로 2차와 3차 사업 부지를 확보하는데 사용할 계획이다. 이로써 애플타운 1단계 사업을 안정적으로 추진할 수 있는 발판을 마련했다.

◇미분양 위험 상대적으로 적어..대출 축소 등 자금 압박 요인 잠재

'애플타운'사업의 전체 진행구도는 1단계(1, 2, 3블럭) 분양이 성공하면 회수된 자금으로 다시 2단계(4,5 블럭), 3단계(6블럭, 도로) 개발 자금으로 사용하는 '릴레이개발'이다. 하지만 중간에 예기치 못한 변수들로 인해 일부 사업이 중단될 경우 전체 사업이 지연될 가능성이 크다.

다만 아직까지 카자흐스탄은 우림건설에게 '기회의 땅'이란 시각이 많다. 사업진행을 위한 자금조달은 일단 완료한 셈이고 카자흐스탄 주택경기는 우림건설의 분양이 본격화되는 2009년 상반기까지 개선될 가능성이 큰 것으로 전망되고 있다. 신용경색이 심각하지만 풍부한 오일달러를 바탕으로 정부가 은행 지원에 나설 가능성도 긍정적이다.

우림건설의 우발채무는 카자흐스탄 프로젝트를 감안할 때 당분간 줄어들기 어려울 전망이다. 그러나 국내 사업장의 경우 미분양이 적은데다 예정사업지들도 사업성이 높은 것으로 평가되고 있어 다른 주택건설사에 비해 미분양으로 인한 유동성 부족에서는 상대적으로 자유로울 것으로 예상되고 있다.

올해 상반기 대전 대덕2차 분양은 100% 완료됐고 지난 3월부터 입주를 시작한 진해이동우림필유는 97%의 분양률을 기록중이다. 종암동 카이저팰리스도 분양율 100%다. 현재 PF가 이루어진 곳의 경우에도 규모가 큰(6000억원) 용인 동진원 사업장은 노른자로 평가된다.

신평사 관계자는 "우림건설은 전체 차입금 규모가 증가세를 보이고 있으나, 보유 현금성 자산, 유동성 확보를 위한 사업부지 및 시행권 매각 등을 감안할 때 적정 수준의 유동성 관리가 이루어질 것으로 판단된다"고 분석했다.

그러나 차입금 증가로 이자비용이 크게 늘어나고 있는데다 금융권이 BBB등급 건설사에 대한 대출을 줄이고 있다는 점은 여전히 자금압박 요인이다. PF 우발채무중 대출 2607억원, ABS 1220억원은 사업성이 불투명하다는 평가를 받고 있다.