이 기사는 2008년 07월 23일 13:25 thebell 에 표출된 기사입니다.

국내 건설경기가 심각한 침체에 빠지면서 주택사업 위주로 성장한 중견사에 대한 경영위기설이 대두되고 있다. 이에 우림건설은 선택과 집중을 통한 사업진행을 통한 강도 높은 경영개선활동과 수익성 제고를 위한 사업포트폴리오의 변화를 꾀하며 일부에서 제기하고 있는 현금 유동화 문제와 지급보증을 해소하며 성공적인 내실경영을 준비하고 있는 것.

◇영업현금흐름 2007년 대비 크게 개선

2007년도 말을 기준으로 작성된 재무제표를 보면 우림건설의 재고자산은 용지 1,191억원, 미완성주택 293억으로 이는 전년도 용지가 385억원과 미완성주택이 전혀 없던 2006년도에 비해 크게 악화된 것으로 나타나고 있다.

하지만 이는 건설업 회계기준의 특성상 나타난 것으로 우림건설은 자체사업으로 화성남양우림필유를 100% 분양했고, 상암카이저팰리스가 현재 91%의 분양률을 보이고 있으며 아파트형공장인 성남 우림라이온스밸리1차는 이미 87%의 분양률을 보이고 있는 것. 보통 용지 구입은 5～10%의 자기자금과 나머지를 PF를 통해 구입하는데 통상 24～36개월의 공사기간에 걸쳐 공사진행률과 분양률에 따라 안분하여 원가에 반영하게 된다. 그러나 위의 분양사업들이 2007년 하반기로 시기가 집중되어 있어 회계장부에 반영되지 못하고 용지 및 재고자산이 증가한 것으로 나타나고 있다.

공사가 진행 중인 미완성 주택의 경우도 분양시기와 연관되어 있는 것으로 공사진행 정도에 따라 순차적으로 원가화 되는 점을 감안할 때 초기 높은 분양률을 달성한 사업지의 경우 공사가 진행되면서 재고가 해소되기 때문에 우림건설의 경우 90%을 상회하는 분양실적을 보이는 것은 이 부분이 현금유동화의 위기로 보이는 것은 근거가 약하다는 결론이 된다. 특히 우림건설은 2006년 하반기 이후 수도권 자체사업을 확대하고 지방 사업 수주를 하지 않아 주택전문 중견사의 미분양 대란설에서 상당히 자유로운 입장이다.

한편 매출채권 증가로 인한 현금유동화 우려에 대해서도 이 회사가 용지구입을 위해 일으킨 PF 1,615억원은 공사진행에 따라 해소되는 것으로 유동성이 묶일 이유가 없는 부분이다. 또한 매출채권 역시 아파트 입주까지 보통 계약금, 중도금, 잔금 등으로 8차례에 걸쳐 분납하는 점을 생각하면 실제의 대금채권과 회계장부상의 매출채권을 차이가 있을 수밖에 없다. 우림건설의 경우 2008년 상반기 주요 도급현장 분양률을 보면 대전 대덕2차가 100% 완료되었고 지난 3월부터 입주를 시작한 진해이동우림필유가 97%의 분양률을 보이고 있으며 종암동 카이저팰리스는 100%가 분양돼 2008년도에는 매출채권이 크게 감소할 것으로 예상되고 있다.

◇이자비용 증가는 대외 금융여건이 주는 업계의 고통

금융비용의 부담은 현재 악화된 건설경기의 영향이 크다. 우림건설 역시 2006년도 이자비용이 74억원에서 2007년 말 회계기준으로 110억원으로 늘어났다. 하지만 이 회사는 지난해 300억원 규모의 회사채를 신규로 발행에 사업진행을 하고 있는데다 변동금리부 운전자본 대출의 CD금리가 상승하며 이자비용이 늘어난 것이 반영된 것이다. 비단 우림건설의 문제가 아니라 전반적으로 건설업계가 겪고 있는 고통인 셈.

회사채 차환발행의 경우도 건설사 BBB+ 등급까지도 현재 어려움을 겪고 있는 상황이다. 하지만 우림건설은 7월에 돌아오는 회사채 200억에 대한 상환을 마무리했고 한신평과 한기평 등 회사채 신용등급 평가에서도 지난해에 이어 BBB-(안정적)을 유지하며 사업포트폴리오 다양화와 운영에서 높은 평가를 받은 바 있다.

◇ 장단기 대여금도 정상적으로 회수되고 있어

건설사의 대여금은 시행사를 대상으로 분양이후 회수가 된다고 볼때 대여금이 늘어난다는 것은 그만큼 미분양이 많고 시행사가 어렵다는 것을 의미할 수 있다. 우림건설의 경우도 2006년말 기준으로 단기대여금이 206억원, 장기대여금이 180억원에서 2007년도말 기준 각각 671억원, 293억원으로 각각 늘어났다.

하지만 미분양이 없는 이 회사의 현재 프로젝트분양실적을 놓고 볼 때 이 회사의 상황은 다르다. 증가 대여금은 대부분 1년 이내 단기대여금으로 프로젝트 수주를 위한 통상적인 사업진행플로우로 용지구입을 위한 투자금, 택지입찰을 위한 SPC에 대한 입찰보증금 등이 대부분이다. 실제 2008년에 들어서며 정상적인 회수절차가 이루어지고 있다.

또한 이 회사 PF 1조4,893억원 중 특수관계인에 대한 PF는 4,123억원으로 대부분의 지급보증이 일반시행사의 PF를 대상으로 한 것이다. 현재 진행프로젝트가 수도권 일대에 집중돼 있는 점을 고려하면 우발채무의 현실화 가능성이 매우 낮은 상태다. 현재 PF가 이루어진 곳을 보면 용인 동진원 6,000억원 등 수도권 일대의 분양성이 기대되고 있는 노른자로 만기 역시 대부분 2010년 이후다.

◇ 선택과 집중을 위한 사업조정으로 PF 보증금액 축소

지난 7월 7일 우림건설은 신임 김진호 총괄사장을 선임하고 대대적인 조직개편을 단행했다. 조직개편은 새로운 사업 포트폴리오 확대와 금융리스크 관리, 건축품질 유지 및 원자재 확보를 위한 조직 강화를 골자로 하고 있다. 주택전문업체의 이미지를 벗고 자원개발과 오피스건물 건축, 아파트형공장, 공공사업 및 재개발 재건축 수주 영업 강화 등을 위한 조직 정비다.

김진호 총괄사장은 취임 일성으로 “선택과 집중을 통한 사업수행역량강화와 포트폴리오 재편을 통한 수익성제고로 내실을 다져 위기를 극복하고 초우량 건설사로의 도약”을 선언했다.

우림건설은 이와 연계해 지난 6월 독산동 도하부대 자리에서 준비하던 대규모 개발 사업을 롯데에 넘기며 보증금액 1,580억원을 털었고, 김포한강신도시 1206번지일대 878억, 평택용이동 500억원 등을 타건설사에 넘기며 모두 2,958억원의 PF금액을 축소했다. 금융비용을 줄이며 이 회사가 현재 진행 중인 대규모 해외 프로젝트인 카자흐스탄 우림애플타운사업과 국내 용인 어정가구단지(PJ명 동진원) 사업에 집중하기 위해서다.

해외사업의 선전도 계속 이어지고 있다. 카자흐스탄 사업의 경우 지난 6월 우리은행, 국민은행, 농협 등 3개 국내 금융기관으로부터 4,000억원의 PF 조달에 성공하며 사업진행에 속도를 내고 있다. 후분양시장인 현지 주택분양일정을 감안하면 내년 상반기부터 분양에 탄력을 받으며 매출에 반영되기 시작할 것으로 보인다. 우림건설이 또 한번의 도약을 준비하는 이유다.