이 기사는 2010년 08월 16일 07:30 thebell 에 표출된 기사입니다.

대우건설이 '토지 매매예약'으로 신용보강을 한 합정도시개발사업의 자산담보부기업어음(ABCP) 구조가 눈길을 끌고 있다. 시공사의 채권보전 효과가 크고 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무에 들어가지 않아 건설사들의 새로운 신용보강 수단으로 확산될 전망이다.

'합정도시개발(유)' 4차, 5차, 6차, 7차는 지난 5일 시행사인 파나시티와 아이플랜파트너스의 대출채권 및 부수 담보권을 기초자산으로 유동화한 ABCP 3500억원을 발행했다.

한신정평가는 시공사인 대우건설의 신용도를 고려해 ABCP의 신용등급을 'A-(불확실검토)'로 부여했다. 만기는 2011년 2월23일이고, 동양종합금융증권이 주관을 맡았다.

그 중 4차와 5차로 발행한 ABCP 1500억원은 대우건설이 토지 매매예약으로 신용보강을 했다.

토지 매매예약은 시행사로부터 토지를 넘겨받은 부동산신탁사(토지담보신탁)가 시공사인 대우건설과 맺은 계약이다. ABCP가 적기에 상환되지 않을 경우 신탁사가 대우건설에 토지를 팔고 그 대금으로 ABCP를 상환하는 구조이다. 대우건설은 토지를 사지 못할 때는 시행사의 모든 채무를 인수하기로 했다.

시공사 입장에서는 토지 매매예약이 지급보증, 채무보증 등의 신용보강보다 몇 가지 유리한 점이 있다.

우선 시행사의 채무불이행시 시공사의 채권을 보전해 준다. 일반적으로 지급보증 등의 신용보강을 한 시공사는 문제가 발생했을 때 토지에 관한 권리를 포함한 시행권을 인수받을 수 있다. 그러나 시행권을 인수받기 위해서는 절차도 복잡하고 시간이 오래 걸린다. 반면 토지 매매예약은 시공사가 토지를 미리 확보할 수 있다.

한신정평가 관계자는 "시행권 관련 분쟁 때문에 사업이 지연되는 경우가 많은데 토지 매매예약 구조는 그런 위험에서 보다 자유로울 수 있다"고 설명했다.

또한 토지 매매예약으로 보증한 ABCP는 시공사의 재무제표 상 PF 우발채무 지급보증 항목에 들어가지 않는다. 확약에 의한 대출은 기타 이행사항에 포함되어서 PF 우발채무 증가로 고민하는 건설사들에게 긍정적이다.

토지 우선수익권 확보가 관건

하지만 이런 신용보강 구조가 모든 사업장에서 가능하지는 않다. 대우건설이 합정동 사업에서 이 구조를 사용할 수 있었던 것은 이번 PF가 분양을 하지 않는 브릿지론이기 때문이다.

본 PF는 보통 분양자금으로 상환을 하게 된다. 따라서 시행사에 자금을 빌려준 대주단과 분양계약자 보호를 해야 하는 대한주택보증이 토지 우선수익권을 함께 가진다. 사업에 문제가 생길 경우 담보자산인 토지 처리를 두고 분쟁이 발생할 수 있게 된다.

그러나 합정동 사업의 이번 PF는 브릿지론으로 대주단이 토지 우선수익권을 온전히 가지고 있다.

대우건설 관계자는 "시행사가 채무를 불이행할 때 대주단이 토지 매각대금을 바로 받을 수 있다"며 "대주단이 이런 점 때문에 시공사의 토지 매매예약을 채무보증에 준하는 걸로 받아들였다"고 말했다.

전체 사업비 중 토지비의 비중이 커야 시공사의 채권보전 효과가 크다는 제약도 있다.

토지 매매예약 구조를 고안한 동양종금증권 관계자는 "토지에 들어간 자금이 많아야 시공사들도 나중에 토지를 싼 값에 사는 혜택이 있을 수 있다"고 했다. 이런 제약 때문에 작년에 시도된 2건의 토지매매예약 구조는 300억원 미만의 신용보강에만 사용됐다.

합정도시개발사업은 서울 마포구 합정동 2구역과 3구역에 4개동 36층, 37층의 주상복합단지를 건립하는 도시환경정비사업이다. 현재 인허가 절차와 토지매입이 진행 중이고, 내년 일반 분양에 들어갈 예정이다.