이 기사는 2023년 11월 29일 14:48 thebell 에 표출된 기사입니다.

서울 중심업무지구 한복판 오피스 빌딩인 '더익스체인지 서울'이 매물로 나오면서 거래 성사 여부에 관심이 쏠린다. 시장에선 평당(3.3㎡) 2000만원 중후반대 선에서 가격이 결정될 것이란 관측이 나온다. 연면적 기준 전체 가격으로 보면 2000억원 초중반대 수준이다. 지리적 이점과 함께 개발 가능성도 있어 부동산펀드 운용사를 중심으로 인수전에 뛰어들 것으로 점쳐진다.

29일 금융투자업계에 따르면 현재 더익스체인지 서울 매각 주관사 선정 작업이 진행 중이다. 국내외 부동산 자문사와 회계법인이 제안서를 제출한 것으로 파악된다. 이번 주 프레젠테이션(PT)을 거쳐 자문사를 선정, 본격적으로 매각 프로세스가 시작될 것으로 보인다.

더익스체인지 서울은 도심권역(CBD)에 자리한 오피스 빌딩이다. 서울시 중구 무교로 19 소재다. 지하철 1·2호선 시청역과 5호선 광화문역 사이에 있는 CBD(도심권역)의 대표 오피스 빌딩으로 꼽힌다. 지하 3층~지상 15층, 대지면적 3495.2㎡, 연면적 2만9481.7㎡ 규모로 1980년 준공됐다. 리뉴얼이 동반돼야 자산의 가치가 상승할 것이라는 게 중론이다.

이 같은 여건을 기반으로 부동산 자산운용사들이 관심을 가진 것으로 파악된다. 개발만 순조롭게 이뤄진다면 밸류애드(value add)에 따른 기대수익이 상당해서다. 실제 부동산 실물거래 시장에서 활약 중인 몇몇 대형 자산운용사들의 이름이 딜 초반부터 거론되고 있다.

시장에선 위닝 프라이스로 평당 2500만원 선을 거론하고 있다. 연면적을 기준으로 보면 총 2200억원 정도 수준이다. 이는 최근 거래된 HSBC 빌딩 가격이 기준점이 됐다. 케이클라비스자산운용은 최근 HSBC빌딩 매각을 마무리했다. 신한리츠운용에 평당 2400만원 선에서 매각이 완료됐다. HSBC빌딩보다 소폭 가격이 높아진 이유는 개발이익에 대한 기대감이 반영된 결과다.

물론 시장에서 거론된 평당 2500만원이라는 숫자에는 개발에 수반되는 비용도 포함됐다. 빌딩을 새롭게 짓는 개발비 외에 '기부채납'이 필수적으로 발생되기 때문이다. 더익스체인지 서울이 자리한 이 일대는 도시환경정비사업이 완료된 사업장이다. 용적률이 600%밖에 허용되지 않는다. 용적률을 높이기 위해서는 서울시와 기부채납을 비롯해 협의해야할 사항이 많다.

금융투자업계 관계자는 "지리적으로 이점이 있는 빌딩이고, 개발에 대한 기대치가 있다보니 시장에서 관심들이 많은 매물"이라며 "다만 용적률 상승에 따라붙는 기부채납으로 인해 천정부지로 가격이 솟구치지기는 힘든 상황"이라고 말했다.

이번 거래가 성사되면 싱가포르투자청(GIC)은 무려 13년만에 해당 빌딩에 대한 투자금을 회수하게 된다. 앞서 GIC는 'Reco Kolon Private Limited'을 통해 더익스체인지 서울을 인수했다. 당시 인수가격은 760억원 정도다. 만약 시장에서 거론되는 가격에서 거래가 성사되면 회수차익으로만 1400억원 가량을 거둬들이게 된다.