이 기사는 2024년 05월 31일 07:03 theWM 에 표출된 기사입니다.

한국투자리얼에셋자산운용이 일본 도쿄 한조몬오피스 엑시트를 마무리지었다. 투자 5년여 만이다. 그간 한국투자리얼에셋자산운용은 펀드 만기를 앞두고 매각 작업을 벌여왔다. 만기 한 달여 앞두고 거래를 성사시켰다. 앞서 한국투자리얼에셋자산운용은 공모펀드를 통해 해당 자산을 편입했다.

30일 금융투자업계에 따르면 한국투자리얼에셋자산운용은 도교한조몬오피스를 매각했다. 매각가는 147억엔이다. 현재 환율을 고려할 때 가격은 1300억원 정도다. 매도자는 일본 현지 업체인 'TFJ8 합동회사'다.

그간 한국투자리얼에셋자산운용은 다음달 펀드 만기를 앞두고 투자금 회수를 위해 매각 작업을 벌여왔다. 앞서 2019년 6월 '한국투자도쿄한조몬오피스부동산투자신탁'을 비히클로 도쿄 한조몬오피스를 매입했다.

펀드의 만기는 5년으로 설정됐다. 여기에 중도환매가 불가능한 폐쇄형 펀드 성격으로 만들어졌다. 공모를 통해 627억원 정도를 모았다. 주요 판매사는 한국투자증권과 대신증권이다. 한국투자증권은 307억원, 대신증권은 319억원을 모았다. 거래금액은 140억엔으로 당시 엔화가치를 고려하면 1480억원 정도다. 나머지는 현지에서 담보대출로 조달했다.

최근 거래금액과 엔화가치 하락세를 고려하면 손실을 낸 것처럼 비춰질 수 있기도 하다. 다만 이 같은 환율 리스크를 해소하기 위해 앞서 한국투자리얼에셋자산운용은 환헤지상품에 가입해 놨다. 투자원금의 100% 및 배당금의 80% 수준으로 환헤지해 환율변동에 따른 원리금 손실 위험을 낮췄다. 결과적으로 보면 손실을 최소화 하는 선에서 투자금을 회수한 모양새다.

이번에 매각이 순조롭게 끝마칠 수 있었던 배경으론 임차인 리스크가 덜하다는 점이 꼽힌다. 2029년 5월 말까지 위워크 재팬(WeWork Japan)과 건물 관리를 책임지는 마스터리스(Master Lease) 계약이 맺어져 있다. 임대율 100%로 공실 리스크에서 자유로운 측면이 있다. 잔여 기간도 5년여라 신규 투자자 입장에서 봐도 나쁘지 않은 수준이다.

여기에 건물이 위치한 곳이 한조몬역에서 도보로 약 1분 거리인데다 반경 1㎞ 내외에 일본 최고재판소, 국회의사당, 대사관, 정부청사 및 일본국립극장이 위치해 있어 입지 조건도 우수한 편이다.

여기에 최근 도교 지역 임대료 상승세도 긍정적인 영향을 미친 것으로 분석된다. 최근 도쿄 오피스의 평균 임대료는 지난 2월 단위면적(3.3㎡) 기준 1만9776엔이다. 지난해 말 1만9748엔 대비 소폭 상승했다.