이 기사는 2024년 06월 20일 16:32 thebell 에 표출된 기사입니다.

현대자산운용이 포트폴리오 자산인 미국 덴버 소재 오피스 빌딩 '1670 브로드웨이'의 리파이낸싱에 성공한 가운데 이 과정에서 하나증권이 상당한 역할을 수행한 것으로 알려져 이목이 쏠린다. 하나증권은 리파이낸싱을 위해 적극적으로 움직였다. 현대자산운용의 수익권자이면서 동시에 협상과정에서 든든한 조력자 역할을 수행했다.

하나증권은 자체적으로 위기 상황에 대응하기 위한 조직을 신설해 운영하고 있다. 그간 쌓은 놓아 노하우를 바탕으로 적재적소에 필요한 조언을 해줬다는 평가다.

20일 금융투자업계에 따르면 현대자산운용은 '1670 브로드웨이'의 대출 리파이낸싱에 성공했다. 담보대출 규모는 1억4280만달러 수준이다. 앞서 현대자산운용은 6년 전 이 오피스빌딩을 2억3800만달러에 인수했는데, 담보대출을 제외한 약 1억달러 정도는 펀드를 통해 조달했다. 이때 하나증권은 주요 에쿼티 출자자로 나섰다.

주목할 점은 하나증권의 역할이다. 통상적으로는 운용사가 주도적으로 현지 부동산 관리 업무를 수행한다. 하지만 지금처럼 해외 부동산 위기 상황에서는 수익권자의 적극적인 협력을 필요로 할 때도 있다.

이번 덴버 오피스 투자건의 경우 해외 리스크 관리 경험이 풍부한 하나증권이 조력자 역할을 수행한 것으로 알려졌다. 현대자산운용의 요청에 따라 부족한 역량을 대신 채워준 모양새다.

하나증권은 해외 부동산 투자 부실 가능성이 커지면서 지난해 위기에 대응하기 위해 관련 본부 신설했다. 강성묵 대표 주도로 투자자산들에 대한 적극적인 위기 극복 차원의 일환이었다. 해당 본부엔 해외 딜 경험이 풍부한 인물들이 배치된 것으로 전해진다.

이번에 현대자산운용이 하나증권의 도움을 적극적으로 받았던 배경엔 일반적인 금융기관 대출이 아니었던 게 영향을 미쳤다. 현대자산운용은 미국의 상업용 부동산 담보증권(CMBS)을 통해서 대출을 일으켰다.

CMBS는 은행 등의 금융기관이 리테일, 판매시설, 업무시설, 호텔 등 상업용 부동산을 담보로 빌려준 대출 채권을 기초자산으로 하는 증권을 의미한다. 즉, 미국 상업용 부동산의 담보대출 채권으로 보면 된다. 이렇다 보니 대주단을 특정해 협상하기가 상당히 어려운 측면이 있다.

부동산 시장이 호황기였을 때엔 리스크가 가려져 있었다. 그만큼 리파이낸싱 협상의 난이도가 높다고 할 수 있다. 하나증권은 관련 대출 만기 협상을 진행한 경험이 풍부했던 터라 이를 활용해 현대자산운용의 든든한 조력자 역할을 할 수 있었던 것으로 보인다. 앞서 하나증권이 투자자산을 방어한 대표적인 사례로 영국 버밍엄 갤러거 쇼핑파크, 런던 캐논그린 오피스 등이 꼽힌다.

결과적으로 현대자산운용은 하나증권의 도움을 받아 성공적으로 대출 만기 연장에 성공했다. 현재 최종 조건이 협상이 완료된 상태다. 연장 계약이 체결되면서 마무리 단계에 돌입했다. 특히 금융부담을 최소화 시키는 선에서 조율이 이뤄진 것으로 알려졌다.

금융투자업계 관계자는 "리파이낸싱 조건을 보면 대주와 차주가 고통을 분담했다고 볼 수 있을 것 같다"며 "시장 회복기에 효율적인 엑시트를 위해 중지를 모은 것으로 보면 될 것"이라고 말했다.

1670 브로드웨이는 미대륙 중부에 입지한 교통의 중심지에 자리한 대표 상업용부동산 투자자산이었다. 코로나19 이후 상업용 부동산 시장에 악재가 터져나오면서 자산가치가 하락했다. 투자자로선 투자금 회수 리스크가 불거진 셈이다. 이번 리파이낸싱으로 현대자산운용은 후일을 도모할 시간을 벌었다.