이 기사는 2024년 07월 01일 14:04 thebell 에 표출된 기사입니다.

마곡 CP1구역에는 '르웨스트 시티타워'가 들어설 예정이다. 4개동 연면적은 32만6070㎡(9만8640평)다. A·B동은 KT투자운용이 펀드로 가져갈 계획이다. C·D동은 아직 시행법인인 '마곡마이스PFV' 소유다.

다른 구역 오피스들에 비해 자산관리(PM)사 및 임대관리(LM)사 선정이 늦어지고 있다. A·B동 PM은 KT에스테이트가 참여를 검토 중이다. LM은 교보리얼코가 맡았다. C·D동 LM사로는 미래에셋컨설팅과 오스카앤컴퍼니가 이름을 올렸다. 임차사 유치에서 금융그룹 및 롯데그룹 네트워크를 활용할 것으로 보인다.

◇'코엑스 마곡' 포함 복합시설, 오피스 4개동 구성

르웨스트 시티타워는 '마곡 MICE 복합단지 개발사업'을 통해 CP-1구역에 조성되고 있다. 이르면 오는 8월 준공 예정이다. 마곡 특별계획구역(CP1~4)은 마곡역에서 마곡나루역까지 연결된다. 르웨스트 시티타워는 9호선과 공항철도가 지나는 마곡나루역과 가깝다. 또 서울시 개발 계획에 따라 설정한 3지구-공원복합단지와 붙어 있어 서울식물원, 호수공원, LG아트센터 등이 인접해 있다.

대규모 복합시설로 전체 연면적은 약 32만6070㎡(9만8640평)이다. 용도별 구성을 보면 업무시설 및 원스톱센터 등 오피스가 60.2%, 컨벤션 및 문화집회시설 21.7%, 호텔 10.2%, 판매시설 7.9%를 차지한다. 연면적 2만평 이상의 컨벤션동에는 '코엑스 마곡 르웨스트'가 들어선다. 호텔동은 글로벌 호텔 브랜드 아코르 산하 머큐어가 쓰기로 했다. 400실 규모, 4성급 호텔이다. 판매시설인 더스퀘어는 연면적 8000평 규모로 지하 2층부터 1층에 조성된다.

오피스는 지하 7층~지상 13층, 총 4개동이 세워지고 있다. 연면적 19만6260㎡(5만9370평), 임대면적 16만8500㎡(5만970평) 규모다. 임대면적은 케이스퀘어 마곡(4만2780평)과 비슷하고 원그로브(9만3700평)의 절반 수준이다.

기준층 전용면적은 610~980평, 전용률은 46~49% 사이다. A·B동의 임대료가 C·D동보다 높게 형성돼 있다. A·B동은 평당 보증금 94만원, 임대료 9만4000원, 관리비 4만2000원 수준이다. C·D동은 평당 보증금 92만원, 임대료 9만2000원, 관리비 4만원 정도로 나타났다.

중소기업 임차 공간인 원스톱센터도 르웨스트 시티타워의 특징이다. B동과 D동 지상2층~지상5층 일부에 임대면적 각각 1만1028㎡(3336평), 4575㎡(1384평) 규모로 조성된다. 평당 보증금 64만원, 임대료 6만4000원, 관리비 3만원 정도다.


◇A·B동-KT투자운용, C·D동-마곡마이스PFV 운영

CP1~3구역의 시행법인은 '마곡마이스PFV'다. CP3구역 오피스인 케이스퀘어 마곡은 개발 초기였던 2021년 코람코자산신탁이 리츠로 선매입했다. 반면 르웨스트 시티타워는 준공 후 매각하기로 했다.

롯데건설의 마곡마이스PFV 지분이 가장 크다. 보통주 22.4%, 종류주 7.5%를 들고 있다. 이 외 종류주 투자자로 다원디자인(17.7%), 대저건설(15.0%), 금호산업(8.0%), 메리츠증권(12.5%), 하이투자증권(5.0%) 등이 이름을 올렸다.

준공을 앞두고 분할 매각이 진행되고 있다. A·B동 매수자는 KT투자운용이다. 매매계약 체결을 앞두고 마지막 조건을 협의하는 중이다. C·D동은 준공 후에도 당분간 시행법인이 운영할 계획이다.


KT투자운용은 LM사로 교보리얼코를 선정했다. 교보리얼코는 1979년 교보부동산관리 이름으로 사업을 시작했다. 전국에 분포돼 있는 교보생명 자산들을 관리하면서 성장했다. 현재도 전국적인 네트워크를 보유하고 있어 임차사 모집에 유리한 고지를 차지하고 있다는 평가다.

PM사는 아직 선정되지 않았다. 다만 업계에선 KT에스테이트가 맡을 것으로 보고 있다. KT투자운용이 르웨스트 시티타워를 매입하기 위해 설정한 펀드의 보통주 일부에 KT에스테이트가 투자하기로 결정하면서다. 같은 KT 계열사이기도 하다.

KT에스테이트는 최근 부동산 서비스업 확장을 목표로 다른 실물자산 매입매각 거래에서도 보통주 투자를 활발하게 집행 중이다. 디벨로퍼이지만 자산운영 사업부를 갖고 있다. PM, LM, 매입매각, 빌딩 엔지니어링 등 서비스를 갖췄다.

◇A·B동 PM사 'KT에스테이트' 전망…LM 총 3개사 참여

C·D동은 마곡마이스PFV가 준공 후에도 운영할 계획이다. PM사 윤곽은 드러나지 않고 있다. 사실상 국내서 PM업을 영위하는 모든 부동산서비스회사들이 다른 오피스들 PM, LM 등에 관여하고 있는 상태다. 개발사업관리를 위해 2020년 설립한 마곡마이스자산관리가 계속 PM을 맡을 가능성도 있다. 롯데건설이 마곡마이스자산관리 지분 40%를 갖고 있다.

LM은 오스카앤컴퍼니, 미래에셋컨설팅이 주도하기로 했다. 오스카앤컴퍼니는 2009년 설립된 회사로 매입매각, 임대차, 개발, IT플랫폼 등으로 자문 영역을 나누고 있다. 최근엔 코람코라이프인프라리츠 주유소 매각 맡아서 진행 중이다.

미래에셋컨설팅은 2008년 설립됐다. 부동산 개발기획 사업을 중심으로 성장해서 인프라금융자문, 자산관리 등으로 영역을 넓혔다. 미래에셋그룹 지배구조 최상단에 위치한 회사로 박현주 회장 등 특수관계인이 지분 90% 이상을 보유하고 있다.


르웨스트 시티타워는 2021년경 선매각이 성사된 케이스퀘어 마곡(CP3-2), 원그로브(CP4)에 비해 자문사 선정이 늦을 수밖에 없었다. 각각 코람코자산신탁과 이지스자산운용이 2022년부터 LM사들을 빠르게 선점하기 시작한 영향이다. 올 초부터 계약이 체결되기 시작한 PM사 역시 LM사 풀에서 선정됐다.

A·B동과 C·D동을 합쳐 3~4곳 정도의 부동산서비스회사가 관여하고 있다. 원그로브 8개사, 케이스퀘어 마곡 5개사에 비해 규모가 작은 편이다. 참여 회사들의 시장 점유율도 높지 않다.

하지만 임차사 모집을 위한 네트워크 측면에선 차별점을 갖고 있다는 평가다. 교보생명그룹, 미래에셋그룹 등 금융그룹 네트워크가 촘촘하다. CP1구역에는 롯데건설의 지분도 남아있는데다 롯데중앙연구소가 마곡에 위치한다. 앞서 원그로브는 다수 LM사를 확보하는 전략, 케이스퀘어 마곡은 S&I코퍼레이션을 통해 LG그룹 관계사를 유치하는 전략을 취했다.