이 기사는 2024년 07월 03일 14:52 theWM 에 표출된 기사입니다.

IBK자산운용이 제주 베스트웨스턴 호텔을 매입한 사모펀드의 만기를 재차 연장한다. 올해 초 매각에 실패하자 시간적 여유를 확보해 엑시트 적기를 기다리겠다는 입장이다. 이번 조치로 펀드 신탁계약기간은 당초 계획이었던 3년을 훌쩍 웃도는 7년으로 재조정된다.

3일 금융투자업계에 따르면 IBK자산운용은 'IBK 베스트웨스턴 일반사모부동산투자신탁1호'의 신탁계약기간을 올해 7월 말에서 2026년 7월 말로 2년 더 연장한다. 지난 2022년 펀드만기를 2년 연장한 데 이은 추가 조치다. 펀드 최초설정 당시 3년으로 잡았던 투자기간은 어느새 7년으로 늘어나게 됐다.

이번 만기연장은 지난해 말 추진했던 자산매각 시도가 끝내 수포로 돌아간 영향이 컸다. 지난해 11월 IBK자산운용은 세빌스코리아를 매각 주관사로 선정해 펀드 편입자산인 '베스트웨스턴 제주 호텔'을 매각하려 했다. 2019년 최초매입가인 650억원과 크게 차이나지 않는 700억원 전후 수준에서 자산매각을 시도한 것으로 전해진다.

다만 3개월의 현장실사를 진행한 매수의향자가 올해 2월 매수의사를 철회하면서 펀드만기 내 자산매각이 요원해졌다. 매각이 지연됨에 따라 IBK자산운용은 펀드만기 연장과 관련해 수익자 동의을 진행했다. 향후 리파이낸싱을 통한 금리인하, 부동산 업황개선 등이 맞물릴 때 자산매각을 재차 시도하겠다는 입장이다.

'IBK 베스트웨스턴 일반사모 1호'는 제주 소재의 베스트웨스턴 호텔을 매입하기 위해 지난 2019년 7월 200억원 규모로 최초 설정됐다. 서울법인재무설계(SFC) 등의 법인투자자와 신한은행을 판매창구로 한 리테일투자자들로부터 자금을 모집했다. 인수대금(650억원)의 70%에 해당하는 450억원은 KB손해보험, IBK캐피탈, 신한캐피탈로부터 차입했다.

선순위 대주인 KB손해보험은 당초 대출계약기간인 3년 내 자산매각이 이뤄지지 않자 지난 2022년 9월 대출금 전액(270억원)을 회수했다. 중순위 대주인 IBK캐피탈도 기존 대출금 100억원 중 50억원을 회수했고, 이들을 대신해 장안신용협동조합이 320억원을 신규 제공했다. 오는 7월 말까지 담보대출금리는 선순위 6.2%, 중순위 8.1%로 구성돼 있다.


현재 대출금리에 따른 이자금액은 연 31억원 수준이다. 이는 베스트웨스턴 제주호텔을 책임임차 중인 비지에이치코리아가 임대인에 납부하는 최저임대료(연 28억원)를 소폭 웃돈다. IBK자산운용은 비지에이치코리아로부터 베스트웨스턴 제주호텔 월 매출의 약 40%를 임대료로 수취하고 있다.

이는 연매출이 최소 80억원은 돼야 이익을 낼 수 있는 구조다. IBK자산운용은 리파이낸싱 과정에서 대출금리가 하향 조정될 경우 수익성이 개선될 것으로 보고 있다. 또 2020년 60%에 불과했던 베스트웨스턴 제주호텔의 객실점유율이 최근 80%까지 회복됐다는 점에서도 긍정적 전망을 유지 중이다.

객실점유율은 코로나19 시기에 비해 점차 개선되고 있지만, 비지에이치코리아로부터 최저임대료 일부를 아직 받지 못한 것으로 전해진다. 업황이 회복되며 비지에이치코리아가 2020년, 2021년 연간 최저임대료 부족분(총 22억원)을 분할 납부하고 있으나, 해결해야 할 미납임대료 수억원이 남아있다는 전언이다.

오는 2026년 6월로 예정된 비지에이치코리아의 책임임차기간도 IBK자산운용이 해결해야 할 숙제로 꼽힌다. 주요임차인의 부재를 사전에 차단하는 한편, 임대인에게 유리한 신규 임대차계약을 이끌어내야 한다는 분석이다. 현재 비지에이치코리아 측은 임대차계약 갱신에 대해 자세히 밝힐 수 없다고 전했다.

베스트웨스턴 제주호텔은 제주시 도령로 27에 위치한 호텔이다. 지난 2022년 말 환경개선공사를 진행해 2023년 중 4성급 판정을 받았다. 대지면적 1928㎡(583.2평), 건축면적 1213㎡(376.1평), 연면적 2만7484㎡(8313.8평)으로 설계됐으며 비지에이치코리아가 책임임차해 운영 중이다. 객실 수는 363실이다.