이 기사는 2024년 07월 15일 14:27 THE CFO에 표출된 기사입니다.

IS동서는 부동산 경기 불황의 터널을 지나면서 '유동성 관리'를 중시하는 기조를 견지해 왔다. 지난 3년새 건설부문 자체사업의 양호한 현금창출력을 토대로 3년새 여유자금을 3000억원에서 7000억원 수준까지 불리는데 성공했다. 재경본부는 "올해 계획한 조달 금액을 상반기에 조기 확보했다"며 선제적 자금조달 과제 완수를 강조했다.

여세를 몰아 IS동서는 미래 부동산 경기 회복을 염두에 두고 경북 경산에 3400세대 주상복합아파트 '펜타힐즈W' 건립 프로젝트를 진척하는데 역점을 기울이기 시작했다. 재경본부는 "경산 사업장에 대해서는 주택도시보증공사(HUG) 프로젝트파이낸싱(PF) 보증상품 등 다양한 조달 기법을 검토 중"이라고 밝혔다.

◇3년새 여유자금 3000억→7000억, 순차입금 1조→8000억

올 1분기 말 연결기준으로 IS동서가 보유한 여유자금은 7169억원이다. 현금성자산 6583억원과 기타유동금융자산 586억원으로 이뤄졌다. 2022년 말 5964억원과 견줘 1년여 만에 20.2%(1205억원) 불어난 금액이다. 코로나19 팬데믹으로 자산시장이 호황을 누리던 2021년 말 3514억원과 비교하면 2배 넘게 늘었다.


부동산 경기가 위축된 가운데 IS동서가 현금 축적에 집중했던 배경은 금융환경 변동성이 심화된 상황에 선제 대처해야 한다는 판단과 맞닿아 있었다. 업계에 대두된 PF 부실 위험의 전이 우려를 차단하는 취지에서도 재무 안정성을 향상해야 한다는 공감대가 형성됐다. 유동성을 쌓는데 건설부문을 위시한 본업 현금창출력이 주된 기여를 해냈다.

상각전영업이익(EBITDA)이 2021년 이래 3년 연속으로 3000억원을 웃돌았던 대목이 방증한다. 영업활동현금흐름 추이는 2019년과 2020년에 잇달아 유출을 겪었으나 2021년 유입으로 전환됐다. △2021년 2266억원 △2022년 4338억원 △2023년 1322억원 등의 현금이 사내로 흘러들었다.


외부에서 자금을 끌어오는 조치도 병행했는데 재무활동현금흐름에서 차입금·사채 등의 증감을 계산한 순조달액을 살피면 지난해에는 1129억원으로 집계됐다. 올 1분기에는 417억원으로 나타났는데 단기차입금 순증액 776억원, 장기차입금 순증액 440억원, 단기사채 순감소분 799억원을 시현했다.

경영진은 조달의 반작용으로 레버리지 부담이 과중하지 않도록 지표를 관리하는 데도 전념했다. 총차입금에서 현금성자산을 차감한 순차입금 규모는 올 3월 말 7879억원으로 2020년 말 1조507억원 대비 25%(2628억원) 줄었다. EBITDA 대비 순차입금 지표는 2021년 이래 2배 안팎을 유지해 왔다.


◇"경산 중산지구, PF조달에 무리없을 것으로 확신"

금융권과 '마이너스 통장' 격인 한도약정을 체결한 대목도 돋보인다. 지난해 6월 900억원 규모 단기차입 한도를 책정한데 이어 올 6월에는 저축은행으로부터 차입 한도를 1300억원으로 추가 설정했다.

IS동서 재경본부 관계자는 "예상치 못한 시장 위험에 대응할 필요성을 인식해 약정을 맺은 것"이라며 "부실채권(NPL) 매입 등 새로운 시장 진출 기회를 포착했을 때 필요한 자금 소요도 염두에 뒀다"고 설명했다.

앞선 관계자는 "구체적인 금액까지 거론하기에는 어려우나 금년도 자금조달 계획을 현재 모두 이행한 상황"이라며 "2023년 초 고금리로 자금을 확보했던 건들을 겨냥한 대환을 목표로 진행했고 올 상반기 안에 모두 완료했다"고 설명했다.

IS동서 재경본부는 '경산 펜타힐즈W' 프로젝트 진척에 관심을 두기 시작했다. 경북 경산 중산지구에 59층 높이의 주상복합아파트를 2025년에 분양하고 2029년까지 짓는데 방점을 찍은 사업이다. 사업비 3조4700억원이 소요되는데 당초 1306세대를 염두에 뒀으나 지난해 3443세대로 변경했다. 50평의 대형 평수 설계를 40평대 중형으로 조정한 결과다.


현재까지 경산 사업장에 투입한 금액은 토지 매입 용도에 국한됐다. 앞서 2019년에 10만6314㎡ 규모 부지를 사들이면서 IS동서는 4000억원을 투입했다. 올 1분기 말 토지 매입 관련 차입잔액은 3700억원이다. 이 가운데 2400억원이 브릿지론으로 장기차입금 2000억원과 특수목적법인(SPC) 랜드마크경산제일차 단기차입금 400억원으로 구성됐다.

IS동서 재경본부 관계자는 "내부적으로 일반 PF 대출은 물론 HUG PF보증상품 등 다양한 자금 조달 방법을 검토 중"이라며 "경산 중산지구는 입지가 우수한데다 대규모 사업이라는 장점을 감안하면 금융기관의 관심이 큰 사업장이기 때문에 향후 PF 조달에는 무리가 없을 것으로 확신하고 있다"고 밝혔다.