이 기사는 2024년 07월 15일 14:47 thebell 에 표출된 기사입니다.

마스턴투자운용이 오스트리아 힐튼호텔 투자펀드의 만기연장을 추진 중이다. 당장 거래가 여의치 않다는 점은 물론 향후 더 좋은 가격을 받아낼 수 있다는 분석이 복합적으로 작용한 모습이다. 수차례 분배금 지급이 중단되기도 했던 이 펀드는 최근 호텔업황 개선에 힘입어 점차 정상화되고 있다.

15일 금융투자업계에 따르면 마스턴투자운용은 '마스턴유럽일반사모부동산투자신탁5호'의 신탁계약기간 연장을 추진하고 있다. 부동산시장 거래절벽을 감안해 업계가 내놓고 있는 대응책에서 크게 벗어나지 않은 조치다. 다만 부동산담보대출의 경우 최초 자산매입시점부터 10년 만기로 설정해놓은 덕분에 고금리 리파이낸싱 부담을 피하게 됐다.

'마스턴유럽일반사모부동산투자신탁5호'의 펀드 만기는 내년 1월 도래한다. 지난 2019년 7월 이 펀드를 최초설정한 마스턴투자운용은 신탁계약기간을 5년 6개월로 설정하고 오스트리아 빈 소재의 힐튼 비엔나 호텔을 4400억원에 매입했다. 펀드 비히클로 약 2000억원을, 나머지 매매대금은 부동산담보대출로 조달했다.

몇몇 해외 실물자산들이 공실률 증가, 자산가치 하락, 리파이낸싱 실패 등의 악순환을 겪고 있는 것과 달리 견조한 상태를 유지 중인 것으로 전해진다. 자산매입 당시 대출만기를 10년으로 설정한 덕분에 리파이낸싱에 대한 부담도 상대적으로 낮다는 전언이다. 유럽 현지 변동금리의 기준금리로 통용되는 3개월 유리보(EURIBOR)는 지난 2019년 7월 -0.37% 수준이었으나, 최근에는 3.70%를 기록 중이다.

스페인, 이탈리아 등 유럽 각지에서 관측되고 있는 '오버투어리즘' 현상에 따라, 오스트리아 호텔업이 호황을 누리고 있다는 얘기도 나온다. 한때 분배금 지급이 유보됐던 '마스턴유럽일반사모부동산투자신탁5호' 또한 지난 2022년 크게 회복한 호텔 실적을 바탕으로 선순위 대주단과 분배·지급조건 완화에 대해 일찍이 논의한 것으로 전해진다.

지난해 들어서는 그간 유보돼왔던 분배금 지급이 재개되기 시작했다. 앞서 진행한 분배조건 완화논의에 따라 먼저 500만 유로가 실제 지급됐고, 지난해 7월에는 호텔실적 초과달성에 힘입어 대주단으로부터 300만 유로의 분배를 승인받았다. 연말에는 힐튼 호텔의 영업실적 회복 추세에 따라 마스턴투자운용이 국내펀드의 유보현금 중 약 5억원을 분배한 것으로 전해진다.


각 투자자들에게 지급된 분배금은 많지 않지만 운용 정상화 흐름에 안도하는 분위기다. '마스턴유럽일반사모부동산투자신탁5호'는 힐튼호텔을 매입한지 1년도 채 되지 않은 시점에 코로나19 사태가 발생하면서 상당한 불안감이 제기되기도 했다. 당시 현지 대주단이 코로나19에 따른 시장 불확실성 확대를 근거로 기한이익상실 효력발생의 가능성을 제기했기 때문이다.

대출계약상 기한이익의상실 조항 중 하나인 MAC(Material Adverse Effect)는 기존에 영위하던 사업에 중대한 부정적 이슈가 발생할 경우 기한이익의 상실을 주장할 수 있다는 내용을 담고 있다. 아울러 현지 대주단은 힐튼 호텔의 현금흐름을 직접 관리하며 펀드로 하여금 분배금 지급을 유보하도록 했다.

현재는 초과실적을 달성할 경우 분배금을 지급할 수 있는 조건부 허가가 떨어진 상황이다. 다만 마스턴투자운용은 올해 들어 이익분배금 지급을 자체적으로 중단한 것으로 전해진다. 펀드만기 연장을 위해선 환헤지를 롤오버해야 하는데, 이를 위한 정산비용을 사전에 마련해야 한다는 이유에서다.

환헤지 정산, 분배금 지급조건 등에 대해 지난 4월 신규계약을 체결한 마스턴투자운용은 펀드 만기를 연장해 매각 적기를 노리겠다는 입장이다. 실물자산 거래가 잘 이뤄지지 않는 현 시장 상황을 감안해 운용 정상화에 집중하려는 뜻으로 풀이된다. 만기연장은 이달 내 마무리할 방침이다.

이 펀드의 초기투자자는 NH투자증권, 하나증권, 메리츠증권 등이다. 이후 해당 증권사들은 공동으로 투자했던 오스트리아 빈 소재의 힐튼 비엔나 호텔 지분을 셀다운하는 데 주력했다. 메리츠증권은 당초 계획했던 셀다운 규모 700억원어치 가운데 약 250억원가량을 현재 보유 중인 것으로 관측된다.